Immobilienverband IVD Nord

Die Mietpreisbremse in Niedersachsen

Die Mietpreisbremse in Niedersachsen fügt dem Wohnungsmarkt Schaden zu, schafft Rechtsunsicherheit und schützt nicht diejenigen, für die sie eigentlich gemacht wurde.

Hamburg/Hannover, 30.11.2016 Am 1. Dezember tritt die sogenannte Mietpreisbremse in 19 Kommunen in Niedersachsen in Kraft.

Neben der Landeshauptstadt Hannover tritt diese Verordnung auch in den Städten Braunschweig, Buchholz i.d.N., Buxtehude, Göttingen, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta und Wolfsburg sowie in den sieben ostfriesischen Inselgemeinden in Kraft.

Der IVD Nord kritisiert diesen Schritt zur weiteren Regulierung des Wohnungsmarktes als rein ideologisch motiviert sowie als absolut ungeeignet und schädlich. „Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein investitions- und marktfeindliches Instrument, das in keiner Weise dazu beitragen kann, Verknappungstendenzen in angespannten Teilmärkten entgegenzuwirken“, kommentiert Maria del Carmen Weber, Stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord e.V. für Niedersachsen.

„Bremsversagen“

Denn neben der generellen Kritik an der Mietpreisbremse wird meist ein wesentlicher Punkt vergessen: „Die Mietpreisbremse hilft nicht denjenigen, für die sie in erster Linie gemacht wurde“, so Weber. „Die Vermieter werden sich stets für den Bewerber mit der besseren Bonität entscheiden. Wenn aber gerade diejenigen, die sich auch eine teurere Wohnung leisten könnten, von herunterregulierten Mieten profitieren, hat das indirekt Auswirkungen auf den Neubau: Niedrige Mieten machen den Kauf eines Eigenheims für diejenigen, die sich das eigentlich leisten können, weniger attraktiv. Im Zuge der Mietpreisbremse sinkt deshalb die Nachfrage nach Kaufimmobilien, was sich wiederum in einer verringerten Bautätigkeit niederschlägt.“

Die Konsequenz: „Die Mietpreisbremse wird also dazu führen, dass sie die Ursache steigender Mieten, nämlich die Verknappung des Angebots, weiter verschärft“, erklärt Weber.

Investitionen im Bestand werden ausbleiben

Aber nicht nur der Neubau werde durch den marktregulatorischen Eingriff letztendlich beeinträchtigt, sondern insbesondere die Instandhaltung sei auf lange Sicht gefährdet, da derartige Investitionen künftig kaum mehr wirtschaftlich zu realisieren seien. Einer Umfrage von Immowelt aus dem 1. Halbjahr 2016 zufolge befürchten fast 30 Prozent der Mieter, dass sich die Qualität der Wohnungen mit der Mietpreisbremse verschlechtern wird. Zu Recht, wie ein Meinungsbild unter den Kunden der IVD-Hausverwalter bereits im Sommer bestätigt hat: Fast 90 Prozent der Vermieter erwägen bereits, mit Einführung der Mietpreisbremse ihre Renovierungs- und Modernisierungsaktivitäten zurückzufahren. Dies bestätigt auch Vorstandskollege Wilhelm K. Kunze, selbst Immobilienverwalter und Makler in Hannover: „Im Gegensatz zu den Vorjahren sind nicht mehr viele Vermieter bereit, zukünftig viel Geld in ihre zu vermietenden Wohnungen zu investieren - es wird dann halt nur noch das Nötigste gemacht“, so Kunze.

Ortsübliche Vergleichsmiete ohne Mietenspiegel

Kritisch zu sehen ist auch die Tatsache, dass in den meisten der 19 Kommunen kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist – und vor Einführung der Mietpreisbremse auch nicht erstellt werden muss. „Dies wird große Schwierigkeiten mit dem Umgang der Mietpreisbremse geben“, versichert Weber.

Dr. Christian Osthus, Leiter Abteilung Recht beim IVD Bundesverband, pflichtet den beiden IVD Nord-Vorständen bei. „Keine Zweifel bestehen aber daran, dass mit der Mietpreisbremse ein Keil zwischen Vermieter und Mieter getrieben wird, der die Gerichte künftig massiv beschäftigen dürfte. Denn die Mietpreisbremse gibt vor, dass die Wiedervermietungsmiete im Grundsatz nicht höher als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden darf. Da es in vielen Kommunen weder einen qualifizierten noch einen einfachen Mietspiegel gibt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete letztlich nur mit einem Sachverständigengutachten bestimmt werden.“

IVD-Nord-Vorstandsmitglied Kunze ergänzt dazu: „Selbst mit einem qualifizierten Mietspiegel dürfte es in der Praxis kaum möglich sein, innerhalb der Spannenwerte die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Zudem verweist Kunze u.a. auf ein Urteil vom Mai 2016 des Amtsgerichtes Berlin Charlottenburg zum Berliner Mietenspiegel.

Was jeder Vermieter und Mieter über die Mietpreisbremse wissen sollte

Was genau hinter dem neuen Gesetz steckt, erklärt die Stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Maria del Carmen Weber: „Als Grundsatz gilt, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Das Gesetz sieht jedoch diverse Ausnahmeregelungen vor, die jeder Wohnungssuchende und Vermieter kennen sollte.“

Ausnahme 1: Es besteht Bestandschutz für die Vormiete, das heißt, der Vermieter kann bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbaren, auch wenn diese mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausnahme 2: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dies gilt nicht nur für die Erstvermietung, sondern für die gesamte Dauer der Mietpreisbremse.

Ausnahme 3: Wurde eine Bestandswohnung vor ihrer Wiedervermietung modernisiert, kann der Vermieter die Investitionen bei der Bestimmung der neuen Miete berücksichtigen.

Ausnahme 4: Eine Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, ist bei ihrer erstmaligen Wiedervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Ausnahme 5: Indexmieten unterliegen nur hinsichtlich der Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse. Für die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund der Anpassung an den Index gilt die Mietpreisbremse nicht mehr.

„Ob die Miete zu hoch ist, lässt sich also nicht so einfach mit irgendwelchen neuen Mietpreis-Checks im Internet ermitteln. Man muss immer den Einzelfall betrachten“, so Weber.

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Peter-Georg Wagner

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