Immobilienverband IVD Nord

Ein Jahr Mietpreisbremse in Hamburg: Ein schlecht gemachtes Gesetz zum Schaden von Mietern und Vermietern

Hamburg, 30-06-2016 – Morgen ist die so genannte Mietpreisbremse seit genau einem Jahr in Kraft. Verbessert hat sich seitdem nichts – im Gegenteil. Die Mieten in den begehrten Wohnlagen Hamburgs sind teilweise weiter gestiegen, die Verunsicherung bei der Ermittlung einer rechtssicheren Miete hat zu- und die Bereitschaft der Eigentümer, in den Bestand zu investieren, abgenommen. „Erwartungsgemäß hilft die Mietpreisbremse denjenigen nicht, für die sie in erster Linie gemacht wurde“, kritisiert Axel-H. Wittlinger, Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland IVD Nord, das Gesetz. „Die Vermieter entscheiden sich meist für den Bewerber mit der besseren Bonität. Auf diese Weise profitieren nur diejenigen, die sich eine teurere Wohnung leisten können, von den herunterregulierten Mieten.“ Auch der „graue Markt“ nimmt zu, berichtet Wittlinger und schildert konkrete Fälle: Der ausziehende Mieter verhandelt direkt mit Mietinteressenten eine „Abstandszahlung“ für verbleibendes, aber wertloses Mobiliar. Nur diejenigen, die auf diese unseriösen Konditionen eingehen, um die Wohnung zu bekommen, werden dem Vermieter als Nachmieter vorgeschlagen.

Befeuert wird die brisante Situation durch die Behauptung der Mietervereine, wonach bei der überwiegenden Anzahl der Angebote die Mietpreisbremse nicht beachtet würde. „Derartige Schätzungen sind unseriös und unhaltbar“, erklärt Wittlinger und führt dafür mehrere Gründe auf:

Die Daten, die der Mieterverein seinen Schätzungen zugrunde legt, sind Angebotsmieten, die in der Regel über den Mieten liegen, die tatsächlich vertraglich vereinbart werden. Hinzu komme, dass auf den Immobilienportalen vorwiegend hochpreisige Wohnimmobilien zur Miete angeboten werden. Rund 40 Prozent aller zur Vermietung stehenden Wohnungen werden nicht auf Portalen gelistet – dazu gehören in Hamburg insbesondere die Wohnungen der SagaGWG, der Genossenschaften und der IVD-Hausverwaltungen. Letztere verwalten in Hamburg über 120.000  Wohnungen, die sie auf dem neuen verbandseigenen Immobilien-portal www.ivd24.de anbieten.

Bei der Betrachung der zulässigen Miethöhe werden außerdem meist die gesetzlich zulässigen Ausnahmen außer Acht gelassen, so Wittlinger:

Ausnahme 1: Es besteht Bestandschutz für die Vormiete, das heißt, der Vermieter kann bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbaren, auch wenn diese mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausnahme 2: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dies gilt nicht nur für die Erstvermietung, sondern für die gesamte Dauer der Mietpreisbremse.

Ausnahme 3: Wurde eine Bestandswohnung vor ihrer Wiedervermietung modernisiert, kann der Vermieter die Investitionen bei der Bestimmung der neuen Miete berücksichtigen.

Ausnahme 4: Eine Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, ist bei ihrer erstmaligen Wiedervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Ausnahme 5: Indexmieten unterliegen nur hinsichtlich der Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse. Für die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund der Anpassung an den Index gilt die Mietpreisbremse nicht mehr.

„Ob die Miete zu hoch ist, lässt sich also nicht so einfach mit einem simplen Mietpreis-Check im Internet ermitteln. Man muss immer den Einzelfall betrachten“, so der Vorsitzende des IVD Nord

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Peter-Georg Wagner

stellvertretender Geschäftsführer, Pressesprecher, kfm. Leitung, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
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