Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Bremen 2017: Wohnen wird wieder teurer

Mieten und Verkaufspreise in Bremen, Bremen-Nord und Bremerhaven steigen weiter an. Verkaufspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen erneut gestiegen. Anstieg der Wohnungsmieten teilweise gebremst.

 

Hamburg/Bremen, 23.05.2017 – Bremen ist eine wachsende Stadt. Mit gut 550.000 Einwohnern gehört die Wesermetropole zu den 10 größten Städten Deutschlands. Das wirkt sich auch auf die Wohnungsnachfrage und die Preise aus, die weiter steigen.

Der anhaltende Run auf Wohnimmobilien bescherte auch Bremen in den vergangenen Jahren in diesem Segment eine Sonderkonjunktur. Vor allem das Motto „Lage, Lage, (Wasser-) Lage“ bei Wohnimmobilien hat seine Berechtigung – die Nachfrage ist gerade in diesem Segment sehr nachhaltig.

Der Markt für Einfamilienhäuser

Für 2017 ist in Bremen laut IVD Nord-Research gegenüber dem Vorjahr ein Preisanstieg über alle Lagen um durchschnittlich rund 12 Prozent festzustellen. Damit setzt sich der Preisanstieg, wie schon im Vorjahr, für Bestandsobjekte fort.

Für Bremen-Nord wurden im Segment der Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen noch Preissteigerungen ermittelt, in den attraktiveren Lagen ist nach dem Anstieg im Vorjahresvergleich aktuell Preisstabilität zu verzeichnen. In Bremerhaven sind die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser nach einem stabilen Vorjahrjahresvergleich aktuell durchschnittlich um acht Prozent gestiegen.

In Bremen und Bremerhaven liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 125 m2, normale Wohnlage, ortsüblich großes Grundstück und Garage) bei 250.000 Euro (plus 14 Prozent) bzw. 140.000 Euro (plus 4 Prozent) und für Häuser mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, gute Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 150 m2) bei 480.000 Euro (plus 17 Prozent) bzw. 195.000 Euro (plus 5 Prozent). Ein vergleichbares Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet im Bremen-Nord (Blumenthal, Vegesack und Burglesum) unverändert zum Vorjahr rund 310.000 Euro

Sind die Preise für ein Eigenheim in Bremen, Bremen-Nord und Bremerhaven in den Vorjahren vorwiegend in den guten und sehr guten Lagen gestiegen, haben die einfachen und mittleren Lagen in den vergangenen zwei Jahren merklich aufgeholt. Auch wenn das absolute Preisniveau in Bremen-Nord und Bremerhaven deutlich niedriger als in Bremen Stadt liegt, waren die prozentualen Preissteigerungen dort mit über 10 Prozent p.a. in den letzten beiden Jahren beachtlich. Grund dafür ist die erhöhte Nachfrage, u.a. beflügelt durch die niedrigen Zinsen und ein durch die Preissteigerungen notwendiges „Ausweichen“ auf preiswertere Objekte bzw. Lagen.

Auch im Bereich der Reihenmittelhäuser verzeichnete ganz Bremen einen Nachfrageüberhang, der sich auf die Preise auswirkte. Hier beobachtet der IVD Nord Preissteigerungen in Bremen Stadt von durchschnittlich 6 Prozent, in Bremen-Nord von 12 Prozent und Bremerhaven von rund 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Preissteigerungen gab es in allen Wohnwertbereichen.

So kosten bezugsfreie Reihenhäuser aus dem Bestand (Reihenmittelhaus, inkl. objekttypisch großem Grundstück, Wohnfläche ca. 120 m2) in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität in Bremen 325.000 Euro (plus 8,3 Prozent), in Bremen-Nord 180.000 Euro (plus 5,9 Prozent) und Bremerhaven 140.000 Euro (plus 7,7 Prozent).

 

Eigentum auf der Etage

Insbesondere in den norddeutschen Großstädten favorisieren private Anleger und Selbstnutzer wieder das „Wohneigentum auf der Etage“. „Hier hatte sich die erhöhte Nachfrage nach der Finanzmarktkrise ab dem Jahr 2010 bereits auf die Preise ausgewirkt“, erläutert Michael Bruns, Mitglied im Geschäftsführenden Vorstand des IVD Nord und Inhaber von Cordes & Bruns Immobilien mit Sitz in Bremen und Verden.

Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand sind in den ersten Jahren nach der Finanzmarktkrise nur langsam gestiegen. Ab dem Jahr 2014 stieg die Nachfrage nach Eigentumswohnungen immer mehr an, so dass die Preise insbesondere in guten und sehr guten Lagen Jahr für Jahr stärker anzogen.   

Aktuell sind die Preise für eine Eigentumswohnung in Bremen (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, in wohnwerttypischer Größe und Ausstattung, bezugsfrei) je nach Wohnwert (Lage und Ausstattung) zwischen 6 und 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In Bremen-Nord konnten die Preise im marktrelevanten Bereich ebenfalls zwischen 8 und 15 Prozent zulegen; in Bremerhaven stiegen die Preise um rund 7 Prozent.

Bei Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert kostet der Quadratmeter in Bremen 2.500 Euro (plus 13,6 Prozent) in Bremen-Nord 1.900 Euro (plus 8,6 Prozent) und in Bremerhaven 1.400 Euro (plus 7,7 Prozent). Die Preise für Eigentums-Neubauwohnungen in guten Lagen liegen bei 3.800 Euro (unverändert) bzw. 3.000 Euro (plus 7 Prozent) und 2.700 Euro (plus 8 Prozent). „In Bremen sind traditionell gehobene Wohnlagen in Schwachhausen, Horn-Lehe oder Oberneuland gefragt,“ so IVD Vorstandsmitglied Dipl.-Volksw. Olaf Jochberg, Immobiliensachverständiger und Makler in Bremen. Bremen und die Schwesterstadt Bremerhaven punkten insbesondere im Bereich der Neubauten in zentralsten Wasserlagen. „Attraktive Neubautätigkeiten konzentrieren sich in Bremen vorwiegend auf die neuen Wohnlagen am Wasser, der Überseestadt sowie auf dem Stadtwerder“ so Jochberg. In den sogenannten Havenwelten in Bremerhavens Bestlage werden für Neubauwohnungen aktuell Preise zwischen 3.000 bis 4.000 Euro/m2 aufgerufen. Für Spitzenobjekte können in Bremen und Bremerhaven auch schon mal 5.000 Euro/m2 aufgerufen werden.

 

Guter Standort für Renditeimmobilien

Anleger und Selbstnutzer suchen weiter verstärkt nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, insbesondere zentrale Lagen in erster Wasserlinie wie in der Überseestadt und am Stadtwerder links der Weser sind begehrt.

Private Anleger aus Bremen und außerhalb sind somit, laut IVD Nord, auch wegen der höheren Rendite verstärkt in der Hansestadt aktiv. Das gilt sowohl für die Wertentwicklung von Immobilien als auch für die Mieten. Nicht zuletzt Inflationsängste und fehlende Anlagealternativen bei zugleich günstigen Bauzinsen verstärkten diesen Trend in den letzten Jahren noch.

Die Kaufpreise für Renditeobjekte, d.h. die Multiplikatoren (Erwerbspreis ausgedrückt im Vielfachen der Jahresnettokaltmiete), sind in der Stadt Bremen für ein Mehrfamilienhaus (ohne gewerblichen Flächenanteil) im mittleren und guten Segment um knapp 4 Prozent gestiegen. Der Vervielfältiger liegt hier zwischen dem 15- und 17,5-fachen der Jahresnettokaltmiete. Im Jahresvergleich 2015 zu 2016 lagen die Steigerungen noch bei rund 10 Prozent. Hier scheint eine allmähliche Marktberuhigung einzutreten. In Bremerhaven liegen die Kaufpreise für Renditeobjekte auf deutlich niedrigerem Niveau (9,5- bis 11,5-fach), sie sind aber nach einem stabilen Vorjahresvergleich aktuell um ca. 8 Prozent gestiegen.

„Unterm Strich ist Bremerhaven für Käufer einer Bestandswohnung, aber auch einer Neubauwohnung als Anlageimmobilie, aufgrund der Mietrendite attraktiv“, so Jörg Thaden, IVD-Nord-Regionalvorstand in Bremerhaven und selbst Makler (Fa. Tränkner Immobilien) vor Ort.

 

Mietenanstieg gebremst: Markt für Mietwohnungen

Auffällig ist nach Feststellung des IVD Nord, dass viele, die in den 70er und 80erJahren in das niedersächsische Umland gezogen sind, im Alter gerne wieder an ihre frühere Heimstätte zurückkehren wollen. „Zudem haben viele der Buten- und Binnen-Bremer den Wunsch sich zu verkleinern und wollen nach Auszug der Kinder ihr Haus gegen eine ETW eintauschen und vom Land in die Stadt,“ erklärt der stellvertretende Vorsitzende Michael Bruns. Dieser Reurbanisierungstrend und die wachsende Zahl der Haushalte aufgrund der abnehmenden Personenzahl je Haushalt sorgen, bei gleichzeitigem Flächenmehrverbrauch je Person, für Wohnraumengpässe.  

Die Neubau-Spitzenmieten im Geschosswohnungsbau in Bremen-Stadt steigen seit 2007 kontinuierlich und liegen derzeit vereinzelt bei etwa 13 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich (Nettokaltmiete) in Bestlage. Im Bestand ist ein stabiles Mietniveau von 6,75 bis rund 11,00 Euro/m2 Wohnfläche zu verzeichnen.

Wer in der Stadt Bremen eine Wohnung mietet, zahlt dafür heute etwas mehr als noch vor einem Jahr. Über alle Wohnwerte, d.h. in allen Lagen und Qualitätssegmenten, sind die Mieten um knapp 4 Prozent angestiegen. Für eine neu angemietete durchschnittliche Mietwohnung (mittlere Lage / mittlere Ausstattung, 3 Zimmer, ca. 70 m2) zahlt man heute 8,25 Euro/m2 Wohnfläche (plus 6,5 Prozent). Für eine Wohnung mit gutem Wohnwert (gute Lage / gute Ausstattung) werden schon 9,50 Euro/m2 gezahlt (plus 5,5 Prozent). Für eine vergleichbare Neubauwohnung müssen 11,50 Euro/m2 aufgebracht werden (plus 4,5 Prozent). In den wenigen Top-Neubaulagen werden vereinzelt auch Spitzenmieten von 13,00 Euro/m2 verlangt. Jedoch verzeichnete der IVD Nord bereits in 2016 teilweise stagnierende und rückläufige Mieten. Aktuell sind die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Bremen Stadt in sehr guter Lage und Ausstattungsqualität stagnierend, im Vorjahresvergleich waren diese sogar um 4 Prozent zurückgegangen.

Hier verzeichnen die Marktbeobachter in Bremen eine Stabilisierungsphase der Nettokaltmieten bei Neuverträgen. „Insbesondere im hochpreisigen Segment wird nicht mehr jede Preisforderung erfüllt. Zudem ist die Möglichkeit und Attraktivität des Eigentumserwerb bei hohen Mieten verbunden mit niedrigen Zinsen gegeben“, erläutert der Immobilienexperte Jochberg. „Dies ist ein Indikator für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, der eine staatlich veordnete Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbremse) nicht benötigt“.

In der Seestadt Bremerhaven sind die Nettokaltmieten gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt stabil geblieben. Hier verzeichnete der IVD Nord im Vorjahreszeitraum noch Mietpreissteigerungen. In Bremen-Nord werden Preissteigerungen, auf deutlich niedrigerem Mietpreisniveau, von rund 7 Prozent beobachtet.

Für eine durchschnittliche Mietwohnung (mittlere Lage / mittlere Ausstattung, 3 Zimmer, ca. 70 m2) zahlt man heute in Bremen-Nord 6,50 Euro/m2 (plus 8,3 Prozent); in Bremerhaven 5,00 Euro/m2 (unverändert). Für die Anmietung einer Wohnung mit gutem Wohnwert (gute Lage / gute Ausstattung) werden in Bremen-Nord 8,00 Euro/m2 gezahlt (plus 6,7 Prozent); in Bremerhaven 6,00 Euro/m2 (unverändert). Für eine vergleichbare Neubauwohnung müssen in Bremen-Nord 9,00 Euro/m2 (plus 12,5 Prozent) und Bremerhaven 8,50 Euro/m2 (unverändert) aufgebracht werden. In den wenigen Top-Neubaulagen werden in Bremerhaven vereinzelt Spitzenmieten von rund 12 Euro/m2 verlangt.

 

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt im Land Bremen

Bremen ist die Metropole im Nordwesten und kann nicht nur die geografische Alleinlage an der Weser in die Waagschale werfen. Mehrere Großprojekte im Bereich Wohn- und Büroimmobilien wurden bereits realisiert und sind weiter in Planung. Der sich verstetigende Trend der Reurbanisierung mit zunehmender Wanderung in die Städte wird Bremen auch in den kommenden Jahren erhöhte Nachfrage nach Wohnobjekten bescheren.

„Die Wertschäzung von Wohneigentum weiterhin hoch. Angesichts fehlender Alternativen am Anlagemarkt, stabiler Mieten und einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, inflationssicher und zugleich mit Wachstumspotential zu investieren. Das gilt vor allem für Selbstnutzer, wie gerade auch für private Anleger“, so Michael Bruns. 

 

 

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Peter-Georg Wagner

stellvertretender Geschäftsführer, Pressesprecher, kfm. Leitung, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
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