Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern 2016: Preise klettern weiter an der Küste – Stabilität in der Fläche. Quo vadis Immobilienmarkt M-V 2017?

Hamburg/Rostock, 25-08-2016 – Im nordöstlichsten Bundesland Mecklenburg-Vorpommern sind die Immobilienpreise in vielen Bereichen erneut angestiegen. Vor allem Städte wie Rostock, attraktive Lagen am Wasser und die Landeshauptstadt Schwerin verzeichnen erneut eine steigende Nachfrage.

Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2016 herausgegeben und stellt diesen heute in Rostock vor. Im IVD Nord-Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 120 norddeutsche Städte vom IVD Nord erfasst.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Rostock, Schwerin und in den Küstenstädten in vielen Segmenten weiterhin ungebrochen. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. In den untersuchten Städten Mecklenburg-Vorpommerns sind die Preise für Baugrundstücke um durchschnittlich 8 Prozent, für Einfamilienhäuser zwischen 4 und 7 Prozent und für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist jedoch differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock an der Spitze stehen für vorwiegend steigend gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen bzw. klassische Feriengebiete an der Ostsee. In der Fläche ist aber lediglich mit stabilen, mancherorts auch mit rückläufigen Preisen zu kalkulieren.

Einfamilienhäuser begehrt

„Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern liegt in diesem Jahr höher als im letzten Jahr. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt“, berichtet Tom Hübner, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Immobilienmakler in der Hansestadt Rostock. So sind die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen in Rostock um rund 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch in Schwerin zogen die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser in einfachen Lagen um 8 Prozent an.

Damit haben sich freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (Einfamilienhaus, mittlere Lage, mittlere Ausstattungsqualität, ca. 125 m2 Wohnfläche, Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück, bezugsfrei, kein Neubau) in der Hansestadt Rostock im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent (265.000 Euro) und in Schwerin um knapp 3 Prozent verteuert (180.000 Euro).

In den Vorjahren verzeichneten die IVD-Marktberichterstatter höhere prozentuale   Preissteigerungen im guten und sehr guten Segment. In diesem Jahr haben die im städtischen Bereich nicht so häufig zu findenden einfachen Objekte (häufig auch mit größerem Renovierungsbedarf) ebenfalls eine erhöhte Nachfrage erfahren. „Sicherlich auch ein Resultat der historisch niedrigen Kreditzinsen, die nun auch „unentschlossenen“ Haushalten eher den Erwerb eines kleinen Hauses mit Garten ermöglichen“, erläutert Hübner. „Allerdings sollten die Renovierungskosten nicht unterschätzt und die Muskelhypothek nicht überschätzt werden“, so Hübner weiter.

Objekte in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (EFH, guter Wohnwert, 150 m2 Wohnfläche) kosten in Rostock durchschnittlich 330.000 Euro (plus 3 Prozent), in Schwerin 260.000 Euro (plus 4 Prozent). Ein vergleichbares Einfamilienhaus kostet in Bad Doberan 220.000 Euro, in Bergen 200.000 Euro, in Graal-Müritz 330.000 Euro, in Güstrow 175.000 Euro, in Kühlungsborn 360.000 Euro, in Neubrandenburg 200.000 Euro, Stralsund 300.000 Euro, in Waren 255.000 Euro und Wismar 190.000 Euro. Für das gleiche Objekt zahlt man in Heringsdorf und im Rostocker Ortsteil Warnemünde zwischen 500.000 bzw. 600.000 Euro. Allerdings sind hier kaum Angebote vorhanden.

„Durchschnittlich haben die Preissteigerungen, die in den letzten vier Jahren beobachtet wurden, von Jahr zu Jahr an Intensität verloren. Diese Entwicklung spricht in Teilen des Marktes für eine Marktberuhigung“, so Hübner.

Rostock und Schwerin bilden hier in Teilsegmenten des Immobilienmarktes jedoch eine Ausnahme: In Rostock liegen die aktuellen Preissteigerungen für Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen über denen des Vorjahres. In Schwerin bewegen sich die Preissteigerungen für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser ebenfalls über dem Steigerungsniveau des Vorjahres.

„Vor allem innerstädtisches Wohnen gewinnt weiter an Bedeutung. Attraktive Neubaugebiete werden von Selbstnutzern und Mietern stark nachgefragt. Wohnen am Wasser in der Hansestadt Rostock, wie beispielsweise im „Petri-Viertel“, in der Rostocker Innenstadt und in Warnemünde hat seit geraumer Zeit einen hohen Stellenwert, ebenso Bestandssanierungen, das Schließen von Baulücken sowie die Revitalisierung von Denkmälern,“ erläutert Hübner.

Eigentumswohnungen stehen hoch im Kurs

„Der Markt für Eigentumswohnungen liegt weiterhin im Interesse der meist privaten Anleger und konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut bei den Verkaufszahlen und Preisen zulegen“, so Hübner. Für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich 1.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen. Das sind rund 8 Prozent mehr als noch im Vorjahr. In der Landeshauptstadt Schwerin werden vergleichbare Wohnungen (guter Wohnwert) mit 1.600 Euro gehandelt und sind rund 3,2 Prozent teuer als im Vorjahr.

Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen liegen in Rostock in nahezu allen Lage- u. Ausstattungsqualitäten (einfacher, mittlerer, guter Wohnwert) höher als noch im Vorjahr. Auch in der Landeshauptstadt Schwerin sind die Preissteigerungen in diesem Segment (Bestand und Neubau) durchweg höher als noch im Jahr davor.

Dieser Preistrend gilt allerdings nicht für die Mehrzahl der untersuchten Städte in denen eine Preissteigerung identifiziert wurde. „Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück“, erklärt Hübner. Dieser Trend wurde bereits letztes Jahr in M-V als auch bundesweit vom IVD beobachtet.

So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Rostock im mittleren Wohnwert 1.450 Euro (plus 11,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und im sehr guten Wohnwert 2.500 Euro. In Toplagen werden auch vereinzelte Spitzenpreise von 3.400 bis 4.000 Euro bezahlt. Im Stadtteil Warnemünde kostet eine Wohnung aus dem Bestand in sehr guter Lage und Ausstattungsqualität (sehr guter Wohnwert) 4.000 Euro je Quadratmeter; in Toplagen werden auch schon mal Spitzenpreise von 6.000 Euro erzielt.

In Schwerin sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ebenfalls in fast allen Kategorien gestiegen. Die aktuellen Preissteigerungen betragen (je nach Wohnwert zwischen plus 3 bis plus 7 Prozent).

Eine Eigentumswohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) kostet in Rostock durchschnittlich 1.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Schwerin 1.600 Euro/m2. Vergleichbare Wohnungen kosten in Bad Doberan 2.400 Euro/m2, Bergen 1.150 Euro/m2, in Binz 3.800 Euro/m2, in Graal-Müritz 2.400/m2 Euro, in Kühlungsborn 3.400/m2 Euro, in Neubrandenburg 1.400 Euro/m2, in Stralsund 1.600 Euro/m2, in Waremünde 3.000/m2 Euro und in Wismar 1.400 Euro/m2.

Neubau-Eigentumswohnungen: Für Neubau-Eigentumswohnungen (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. In diesem Neubau-Marktsegment beobachten die Berichterstatter derzeit Preisstabilität – auf hohem Niveau. In Schwerin kostet eine vergleichbare Neubau-Eigentumswohnung durchschnittlich 2.000 Euro je Quadratmeter. In Schwerin sind die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen, je nach Lage, zwischen 3 und 5 Prozent gestiegen.

Nettokaltmieten in Rostock auf hohem Niveau stabil, Preissteigerungen in der Landeshauptstadt

In der zweitgrößten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns, Schwerin, beträgt bei Vertragsabschluss die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (Nettokaltmiete je Quadratmeter monatlich, gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 7,20 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund 3,5 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 8,50 Euro/m2 – unverändert). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt in Schwerin 7,90 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund knapp 4 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 9,10 Euro/m2 – unverändert). Die Mietsteigerungen in Rostock und Schwerin sind in den vergangenen 3 Jahren mit Steigerungsraten zwischen 1 bis 5 Prozent als moderat einzustufen. Aktuell verzeichnen die Marktbeobachter in Rostock eine Stabilisierungsphase der Nettokaltmieten bei Neuverträgen. „Insbesondere im hochpreisigen Segment wird nicht mehr alles angemietet. Zudem ist die Möglichkeit und Attraktivität des Eigentumserwerb bei hohen Mieten verbunden mit niedrigen Zinsen gegeben“, erläutert der Immobilienexperte Hübner. „Dies ist ein Indikator für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, der eine staatlich verordnete Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbremse) nicht benötigt“.

Baugrundstücke in attraktiven Lagen

Weiterhin leichte Preiserhöhungen gibt es auch bei Grund und Boden. „So entwickelten sich die Preise für Flächen für den Wohnungsneubau in Rostock, und ebenfalls die wenigen Neubau-Grundstückslagen in attraktiven Wasserlagen, weiterhin positiv,“ erklärt Hübner.

Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land für ein Einfamilienhaus in Rostock im vergangenen Jahr je nach Wohnlage (mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) zwischen 145 und 300 Euro/m2. Im Ortsteil Rostock-Warnemünde werden auch Preise zwischen 300 und 750 Euro/m2 bezahlt. In Schwerin ist das Preisniveau im Durchschnitt etwas niedriger als in Rostock und liegt zwischen 100 und 200 Euro/m2.

Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage werden in Bad Doberan 100 Euro/m2, in Bergen 100 Euro/m2, in Binz 300 Euro/m2, in Graal-Müritz 230 Euro/m2, Güstrow 75/m2 Euro, in Kühlungsborn und in den Seebädern auf Usedom rund 300 Euro/m2, in Neubrandenburg 70 Euro/m2, in Rostock 200/m2, in Schwerin 145 Euro/m2, in Stralsund 130 Euro/m2 und in Waren/M. und Wismar 120 bzw. 90 Euro/m2. In der Mehrzahl der Städte haben sich die Preise für Baugrundstücke in den häufig raren guten Lagen zwischen 5 und 10 Prozent verteuert.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern:

Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist auch im Jahr 2016 weiterhin differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock und Schwerin an der Spitze stehen für weiterhin gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen. Wenn auch noch nicht in allen Orten, in denen der Verband steigende Preise beobachtet, sind jedoch in einer Mehrzahl der Städte die aktuellen Preissteigerungen geringer geworden. Diesen Trend hatte der Verband bereits im Vorjahr identifiziert. In vielen Segmenten wird eine allmähliche Marktberuhigung beobachtet. In der Fläche sind vorwiegend stabile Preise auf niedrigem Niveau zu beobachteten, in Teilsegmenten abseits der Städte und touristischen Zentren ist auch mit rückläufigen Preisen zu rechnen.

Die Wertschätzung von Wohneigentum bleibt allgemein hoch. Angesichts fehlender Anlagealternativen, steigender Mieten und einem historisch niedrigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, in „sicheres Betongold“ zu investieren. Das gilt für Selbstnutzer und für private Anleger gleichermaßen. „Dies belegt auch die Nachfrage nach Renditeobjekten, insbesondere nach reinen Wohn- bzw. Mehrfamilienhäusern in Rostock“, so Hübner.

Mecklenburg-Vorpommern profitiert nicht zuletzt davon, dass die Wirtschaft des Bundeslandes weniger abhängig ist vom stark krisenanfälligen Export. Auch die Tourismuszahlen mit einer ständig wachsenden Schar an Ostseeurlaubern geben Anlass zu weiterem Optimismus: Mecklenburg-Vorpommern konnte seinen Anteil am deutschen Inlandstourismus innerhalb eines Jahrzehnts fast verdoppeln und ist das beliebteste Reiseziel in Deutschland.

Dieser touristische Zuspruch schlägt sich natürlich auch auf die Ferienimmobiliennachfrage nieder. Bei dem ein oder anderen Urlauber bzw. potentiellen Kaufinteressent rückt die Entscheidung für eine Ferienimmobilie weiter verstärkt in den Fokus. Der stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Tom Hübner dazu: „Das bestehende Landesbaurecht erlaubt aber nur eine sehr eingeschränkte Nutzung von Eigentumswohnungen zu Ferienwohnungszwecken in allgemeinen Wohngebieten. Somit findet derzeit auf der einen Seite eine künstliche Erhöhung von gesichert zu Ferienwohnungsnutzung geeigneten Objekten statt, während auf der anderen Seite ein Wertverlust von Eigentumswohnungen, die ehemals zu Ferienwohnungszwecken genutzt wurden, verzeichnet werden kann. Eine Handhabung des Landesbaurechts mit mehr Augenmaß für das praktische Leben und die geschaffenen Werte in unserem Land, die durch dieses „Verbot“ um bis zu 50 Prozent an Wert verlieren könnten, stünde der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung sicher gut zu Gesicht.“

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Peter-Georg Wagner

stellvertretender Geschäftsführer, Pressesprecher, kfm. Leitung, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
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