Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2016

Wohnen im Norden wird wieder teurer. Mieten und Verkaufspreise in Kiel, Lübeck und Flensburg steigen weiter an.

Hamburg / Kiel, 16.11.2016 – In der Landeshauptstadt, in der Hansestadt Lübeck und in Flensburg ist die Nachfrage nach Wohnraum auch im diesem Jahr weiterhin ungebrochen. Aber auch die attraktiven Küstenregionen im „echten Norden“ sind gefragt. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. Stabile Lage in der Fläche.

Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2016 herausgegeben und stellt diesen heute in Kiel vor. Im IVD Nord Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 115 norddeutsche Städte erfasst.

Der Gesamtmarkt Schleswig-Holstein ist jedoch traditionell sehr differenziert zu betrachten – jenseits der großen Städte, Speckgürtel und attraktiven Ferienregionen ist vorwiegend mit Preisstabilität oder auch schon mal mit Preisrückgängen in der Fläche zu rechnen. In den untersuchten Städten Schleswig-Holsteins sind die Preise für Baugrundstücke und Einfamilienhäuser im Durchschnitt um rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Eigentumswohnungen sind im gleichen Zeitraum im Durchschnitt sogar um 7 Prozent gestiegen.

Die städtischen Zentren Kiel, Lübeck und Flensburg zählen - wie in den Vorjahren - zu den Gewinnern im Land zwischen den Meeren. „Innerstädtisches Wohnen mit entsprechender Infrastruktur bleibt weiter im Fokus vieler Mieter und Käufer“, erläutert Björn Petersen, Vizepräsident des  IVD und selbst Immobilienmakler und Verwalter in der Landeshauptstadt. „Aber auch die Nachfrage nach Immobilien an der Küste in erster und zweiter Reihe sowie in attraktiven Hinterland-Lagen ist ebenfalls ungebrochen“, pflichtet ihm Carsten Henningsen, Stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Makler und Sachverständiger in Gelting, bei.

Der Markt für Einfamilienhäuser

Ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert (ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche, gute Lage, guter Zustand, ortüblich großes Grundstück, Gesamtobjektpreis) kostet in Kiel aktuell 350.000 Euro (plus 3 Prozent). In Lübeck wird für ein vergleichbares Objekt 300.000 Euro (plus 7 Prozent) bezahlt.

In Kiel sind die Preise für alle Arten von Einfamilienhäusern (freistehende EFH, Reihenhäuser und Doppelhaushälften) - im Durchschnitt über alle Wohnwerte - im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um knapp 5 Prozent gestiegen. In Lübeck betrug die durchschnittliche Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr rund 8 Prozent; in Flensburg stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um durchschnittlich rund 5 Prozent.

Ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) kostet in Eckernförde 320.000 Euro, Elmshorn 365.000 Euro, Flensburg 280.000 Euro, Geesthacht 285.000 Euro, Heide 185.000 Euro, Henstedt-Ulzburg 310.000 Euro, Itzehoe 190.000 Euro, Kappeln 250.000 Euro, Neumünster 200.000 Euro, Rendsburg 250.000 Euro.

Deutlich teurer wird es wieder in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg 480.000 Euro, Bargteheide 395.000 Euro, Lübecker Bucht 550.000 Euro, Norderstedt 380.000 Euro, Quickborn 390.000 Euro, St. Peter-Ording 430.000 Euro und auf der Insel Sylt 1.475.000 Euro.

Eigentumswohnungen stehen in den Städten hoch im Kurs

Seit 2010 sind die Preise, auch aufgrund des weiter knappen Angebots, gestiegen. Vor allem in den großen Städten Schleswig-Holsteins liegt aufgrund der lange Jahre fehlenden Neubautätigkeit das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in 2016 auch weiter im Aufwind. Im Durchschnitt aller vom IVD Nord untersuchten Städte haben sich die Preise für Wohneigentum „auf der Etage“ in Schleswig-Holstein um 7 Prozent erhöht. Das sind zwei Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Höhere Preissteigerungen finden sich in den beiden Großstädten Kiel und Lübeck sowie in Flensburg. Hier hat die erhöhte Nachfrage die Verkaufspreise für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (kein Neubau) je nach Lage- und Ausstattungsqualität (= Wohnwert) um 3 bis knapp 16 Prozent erhöht.

Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein gewinnt innerstädtisches Wohnen und Arbeiten weiter an Bedeutung. Selbstnutzer und private Anleger richten ihr Augenmerk verstärkt auf bevorzugt zentrumsnahe Lagen. „Aufgrund der anhaltenden Nachfrage ist auch in diesem Jahr ein Preisanstieg zu verzeichnen. Inwieweit die ausgedehnte Bautätigkeit der letzten Jahre zur Entspannung des Kieler Marktes führt, wird sich zukünftig zeigen“, so der IVD Vizepräsident Petersen.

So kostet eine Eigentumswohnung in der Landeshauptstadt in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) im Durchschnitt 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und hat sich somit um rund 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr verteuert. In der zumindest flächenmäßig größeren Stadt Lübeck kostet eine vergleichbare Wohnung (guter Wohnwert) durchschnittlich 1.800 Euro und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent erhöht. Im hohen Nord in Flensburg kostet eine derartige Wohnung 1.500 Euro (plus 15 Prozent).

In Kiel, Lübeck und Flensburg sind in nahezu allen Lage- und Ausstattungsqualitäten (einfacher, mittlerer, guter, sehr guter Wohnwert) die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr erneut überdurchschnittlich gestiegen. Dieser Trend ist auch bundesweit in nahezu allen größeren Städten zu beobachten. Immer mehr Menschen zieht es in die Städte. Hier und da kommt es Wohnraumknappheit und somit zu einer Unterversorgung im Angebot. Die Folge spiegelt sich in den gestiegenen Preisen wieder.

„Insbesondere im Kieler Norden scheint die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen kein Ende zu nehmen“, so Petersen.

In der Fläche sind die Preissteigerungen für Wohneigentum jedoch in diesem Jahr in den vielen Segmenten geringer ausgefallen als im Vorjahr. „Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück“, erklärt der Stellvertretende Vorsitzende Henningsen.

„In der Hansestadt Lübeck sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in diesem Jahr erneut überdurchschnittlich angestiegen“, erläutert Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christian Wittke aus Lübeck. Die aktuellen Preissteigerungen sind höher als die des Vorjahres – bewegen sich jedoch in absoluten Zahlen im Verhältnis auf relativ niedrigem Niveau. Die Preise für die wenigen Neubau-Eigentumswohnungen sind in beiden Großstädten und in Flensburg gestiegen. „Hier treibt nicht nur die erhöhte Nachfrage nach modernem, und energetisch gutem Neubau-Wohnraum die Preise in die Höhe, sondern auch die stetig steigenden Baukosten. Preistreiber sind hier die regelmäßig steigenden energetischen Anforderungen (EnEV) an den Neubau“, so Wittke weiter.

Fehlende Anlagealternativen, günstige Immobilienkredite, das Negativzinsszenario für Spareinlagen sowie die positive Marktentwicklungen der letzten Jahre sind ähnlich wie in den Jahren zuvor Auslöser bzw. gute Argumente für die Immobilie als Investment in ’Betongold’: „Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein sind die Wasserlagen, aber auch ruhige zentrumsnahe Gegenden in Kiel, Lübeck und Flensburg, generell nachgefragt“, so Henningsen.

Der Gesamt-Immobilienmarkt Schleswig-Holstein ist traditionell sehr differenziert. Die Preise für bezugsfreie Eigentumswohnungen (aus dem Bestand – kein Neubau) in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) liegen in weiten Teilen Schleswig-Holsteins bei rund 1.500 Euro (Bad Bramstedt 1.445 Euro/m2, Elmshorn 1.650 Euro/m2, Ellerau 1.600 Euro/m2, Flensburg 1.500 Euro/m2, Geesthacht 1.825 Euro/m2, Husum 1.500 Euro/m2, Itzehoe 1.300 Euro/m2, Neumünster 1.250 Euro/m2, Quickborn 1.650 Euro/m2, Rendsburg 1.600 Euro/m2 und Schleswig 1.700 Euro/m2).

Deutlich teurer wird es in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg 3.400 Euro/m2, Bargteheide 2.100 Euro/m2, Fehmarn 2.100 Euro/m2, Henstedt-Ulzburg 2.000 Euro/m2, in der Lübecker Bucht 3.700 Euro/m2, Norderstedt 2.200 Euro/m2, St. Peter-Ording 3.500 Euro/m2 und auf der Insel Sylt 8.500 Euro/m2.

Der Stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Carsten Henningsen,  sieht den Wohnimmobilienmarkt in Schleswig-Holstein differenziert aber weiterhin vergleichsweise entspannt: „Vernünftige Angebote und historisch günstige Finanzierungen bestimmen das Bild am norddeutschen Immobilienmarkt. Lediglich in einigen Ferienregionen, großen Städten und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot in den besonders nachgefragten Stadtteilen knapp“.

Der IVD Vizepräsident Petersen und Kieler Experte pflichtet Henningsen bei: „Vor allem moderne und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen sind – auch unter dem Aspekt Altersvorsorge – laut Petersen auch in 2016 ein rares Gut, die Nachfrage übersteige das Angebot, ähnlich wie in den Vorjahren, deutlich. „Zudem spielt das Thema Energieeffizienz bei Immobilienkäufern eine immer wichtigere Rolle“, so Petersen zum Kieler Markt.

Der Markt für Mietwohnungen

Ein Mega-Trend, der auch für Schleswig-Holstein gilt: Immer mehr Menschen zieht es in die Städte und Metropolen. Während mancherorts die Einwohnerzahl kontinuierlich sinkt, weisen die großen Städte Schleswig-Holsteins positive Demografiezahlen aus. Mehr Einwohner sorgen auch für gesteigerte Nachfrage nach Mietwohnungen. Den Löwenanteil bei der Bevölkerung hat die Kernstadt Kiel selbst hinzugewonnen. Der Trend zum Stadtleben bleibt populär, ein knappes Angebot und steigende Nachfrage diktieren den Preistrend weiterhin nach oben.

„Vor allem westlich der Förde spielt hier die Musik“, so Petersen. Die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/ Erstbezug) in Kiel liegen entsprechend zwischen 6,30 und 9,80 Euro je Quadratmeter. Beim Einzug in einer Neubau-Mietwohnung werden in der Landeshauptstadt zwischen 9,00 und 11,00 Euro je Quadratmeter fällig. Für Spitzenobjekte in Toplagen werden auch schon mal 14,00 Euro gezahlt. Vor allem das Kieler Westufer wird gesucht. Etwas günstiger wird es am Ostufer. IVD-Experten vor Ort berichten, dass insbesondere kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) - nicht nur von Studenten - und große Wohnungen (4-Zimmer) verstärkt nachgefragt werden.

Vergleich zur Hansestadt Lübeck: Hier liegt das durchschnittliche Mietniveau niedriger, die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) liegen zwischen 5,50 und 10,00 Euro je Quadratmeter. In Kiel sind die Wohnungsmieten in den gängigen Segmenten (mittlerer und guter Wohnwert) durchschnittlich um rund 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, in Lübeck liegen die Mietpreiserhöhungen bei rund 7 Prozent.

Nach wie vor gilt jedoch in der Fläche: „Ab einem Radius von rund zwanzig Kilometer jenseits der Städte – mit Ausnahme der attraktiven Ferien- bzw. Küstenregionen - kämpfen ländliche Regionen mancherorts allerdings mit Preisrückgängen und der häufig anzutreffenden älteren Bausubstanz“, so Henningsen.

Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein – Ein knappes Jahr danach:

Anfang Dezember ist die Mietpreisbremse ein Jahr in Kraft. Verbessert hat sich seitdem nichts, so IVD-Vizepräsident Petersen. Denn die Mietpreisbremse ist und bleibt ein falsches Signal für die Immobilienwirtschaft. Denn neben aller Kritik, Anwendungsproblematik und Verunsicherung bei der Ermittlung einer rechtssicheren Miete bleibt ein wesentlicher Kritikpunkt der Mietpreisbremse ungelöst: „Die Mietpreisbremse hilft nicht denjenigen, für die sie in erster Linie gemacht wurde“, so Petersen. „Die Vermieter werden sich stets für den Bewerber mit der besseren Bonität entscheiden. Wenn aber gerade diejenigen, die sich auch eine teurere Wohnung leisten könnten, von herunterregulierten Mieten profitieren, hat das indirekt Auswirkungen auf den Neubau: Niedrige Mieten machen den Kauf eines Eigenheims für diejenigen, die sich das eigentlich leisten können, weniger attraktiv. Im Zuge der Mietpreisbremse sinkt deshalb die Nachfrage nach Kaufimmobilien, was sich wiederum in einer verringerten Bautätigkeit niederschlägt“. Die Konsequenz: „Die Mietpreisbremse trägt also weiter dazu bei, dass sie die Ursache steigender Mieten, nämlich die Verknappung des Angebots, weiter verschärft“, erklärt Petersen.

Blase am Kieler Immobilienmarkt?

„Trotz der Tatsache, dass in einigen Stadtteilen am Kieler Immobilienmarkt Wohnraumknappheit herrscht, die Preise seit rund sechs Jahren steigen und manche Angebote, die noch vor drei Jahren schwer vermarktbar waren, sich heute problemlos verkaufen lassen, von einer Immobilienblase zu sprechen, ist falsch“, so Petersen. „Die Preissteigerungen seien gemessen an längerfristigen demografischen und ökonomischen Faktoren und auch im Vergleich zu anderen Ländern immer noch moderat. Natürlich steigt die Wahrscheinlichkeit einer eintretenden Marktkonsolidierung. Der Zinstrend hat eine technische Talsohle erreicht. Die Renditemöglichkeiten werden zunehmend durch politische Eingriffe in den Markt beschnitten, ein Ende des Regelungswillens der Politik zu Lasten des für die Altersvorsorge so wichtigen Immobilieneigentums scheint immer noch nicht absehbar“, kommentiert Petersen. „Die weitere Verschärfung der Kreditvergabekriterien soll den Markt gerade dann zusätzlich ausbremsen, wenn er kreditfinanzierte Nachfrage eigentlich dringend bräuchte. Am Immobilienmarkt mit kaum vorhandener Preistransparenz kommt es aufgrund fehlender Kenntnis der Marktteilnehmer über die maßgeblichen Marktindikatoren eher auf die Stimmung der Akteure an. Diese wird durch politische Einflüsse zunehmend getrübt. Mich erinnert die jetzige Situation so ein bisschen an die Zeit kurz vor dem Ende des Wiedervereinigungsbooms Ende der 90er Jahre“, so Petersen.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein

„Die Nachfrage nach guten und bezahlbaren Mietwohnungen ist in Kiel erneut  – allerdings insgesamt moderat – gestiegen“, erläutert die IVD-Experten. Insgesamt scheint der Mietanstieg jedoch auf breiter Front in die Konsolidierungsphase einzuschwenken. Der Mietpreisanstieg ist in diesem Jahr erneut geringer als noch im Vorjahreszeitraum.

Der Käufermarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt sich weitgehend stabil, in attraktiven Lagen der Innenstädte und in den nachgefragten Ferienregionen ist auch im Jahr 2017 mit weiterhin steigenden Preisen zu rechnen. „Die Wertschätzung von Wohneigentum ist weiterhin hoch“, pflichtet Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christan Wittke aus Lübeck bei.

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Peter-Georg Wagner

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