Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Bremen

Wohnen in bester Wasserlage begehrt. Immobiienpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie Wohnungsmieten erneut gesteigen

Hamburg/Bremen, 31.10.2013 – Bremen ist eine wachsende Stadt. Mit gut  550.000 Einwohnern gehört die Wesermetropole zu den 10 größten Städten Deutschlands. Das wirkt sich auch auf die Wohnungsnachfrage und die Preise aus, die weiter steigen.

Der seit längerer Zeit anhaltende Run auf deutsche Wohnimmobilien bescherte auch Bremen in den vergangenen Monaten in diesem Segment eine Sonderkonjunktur. Vor allem das Motto "Lage, Lage, (Wasser-)Lage“ bei Wohnimmobilien hat seine Berechtigung – die Nachfrage ist gerade in diesem Segment sehr nachhaltig.

Guter Standort für Renditeimmobilien

Anleger und Selbstnutzer suchen weiter verstärkt nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, insbesondere zentrale Lagen in erster Wasserlinie wie in der Überseestadt und am Stadtwerder links der Weser sind begehrt. Das Verkaufstempo ist hoch. Nach einer Studie der internationalen Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) werfen vermietete Eigentumswohnungen in Bremen eine viel höhere Rendite für Investoren ab, als z.B. in München oder Hamburg. Danach werde das eingesetzte Kapital in den beiden Metropolen nur noch mit 3 Prozent verzinst, in Bremen liege die Nettorendite bei über 5 Prozent.

Private Anleger von außerhalb sind somit, laut IVD Nord, auch wegen der höheren Rendite verstärkt in der Hansestadt aktiv. Das gilt sowohl für die Wertentwicklung von Immobilien als auch für die Mieten. Nicht zuletzt Inflationsängste und fehlende Anlagealternativen bei zugleich günstigen Bauzinsen verstärken diesen Trend noch.

Die Kaufpreise für Renditeobjekte, d.h. die Multiplikatoren (Erwerbspreis ausgedrückt im Vielfachen der Jahresnettokaltmiete) sind in der Stadt Bremen im mittleren und guten Segment sowie im Neubau-Segment um rund 6 Prozent gestiegen. In Bremen-Nord sind die Multiplikatoren ebenfalls gestiegen (knapp  5 Prozent), in Bremerhaven sind die Vervielfältiger bzw. die Preise unverändert. IVD-Experten berichten, dass z.B. im „Viertel“ Faktoren bis zum 20-fachen aufgerufen werden, im noblen Stadtteil Schwachhausen auch schon mal über dem 17-fachen. Somit sind etliche, zumeist private Investoren bereits in mittlere Lagen ausgewichen. Bei guter Objektqualität und Preisen sind auch einfache Lagen im Fokus.

Stetig steigende Spitzenmieten: Markt für Mietwohnungen

Auffällig ist nach Feststellung des IVD Nord, dass viele, die in den 70er und 80erJahren in das niedersächsische Umland gezogen sind, im Alter gerne wieder an ihre frühere Heimstätte zurückkehren wollen. "Zudem haben viele der Buten- und Binnen-Bremer den Wunsch sich zu verkleinern und wollen nach Auszug der Kinder ihr Haus gegen eine ETW eintauschen und  vom Land in die Stadt,“ erklärt Michael Bruns, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord.

Die Neubau-Spitzenmieten im Geschosswohnungsbau in Bremen-Stadt steigen seit 2006 permanent und liegen derzeit vereinzelt bei etwa 12 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich (Nettokaltmiete). Im Bestand ist ein stabiles Mietniveau von 5,50 bis rund 9,00 Euro/m2 Wohnfläche zu verzeichnen.

Wer in der Stadt Bremen eine Wohnung mietet, zahlt dafür heute etwas mehr als noch vor einem Jahr. Über alle Wohnwerte, d.h. in allen Lagen und Qualitätssegmenten, sind die Mieten leicht angestiegen. Für eine durchschnittliche Mietwohnung (mittlere Lage / mittlere Ausstattung, 3 Zimmer, ca. 70 m2) zahlt man heute 7,00 Euro/m2 Wohnfläche (plus 7,7 Prozent). Für eine Wohnung mit gutem Wohnwert (gute Lage / gute Ausstattung) werden schon 9,00 Euro/m2 gezahlt (plus 5,9 Prozent). Für eine vergleichbare Neubauwohnung müssen 10,75 Euro/m2 aufgebracht werden (plus 10,3 Prozent). In den wenigen Top-Neubaulagen werden vereinzelt auch Spitzenmieten von 12,00 Euro/m2 verlangt.

In der Seestadt Bremerhaven sind die Nettokaltmieten gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt stabil geblieben. Aber auch hier verzeichnet der IVD Nord in den Wasserlagen eine überproportionale Steigerung der Preise. In Bremen-Nord sind Preissteigerungen lediglich im hochwertigen Segment und ebenfalls in Wasserlagen zu verzeichnen – jedoch auf niedrigerem Mietpreis-Niveau als in der Bremer City.

Für eine durchschnittliche Mietwohnung (mittlere Lage / mittlere Ausstattung, 3 Zimmer, ca. 70 m2) zahlt man heute in Bremen-Nord 5,00 Euro/m2 (plus 5,3 Prozent); in Bremerhaven 4,00 Euro/m2 (unverändert). Für eine Wohnung mit gutem Wohnwert (gute Lage / gute Ausstattung) werden in Bremen-Nord 6,50 Euro/m2 gezahlt (plus 8,3 Prozent); in Bremerhaven 5,00 Euro/m2 (unverändert). Für eine vergleichbare Neubauwohnung müssen in Bremen-Nord und Bremerhaven jeweils 8,00 Euro/m2 (plus 8,3 Prozent / unverändert) aufgebracht werden. In den wenigen Top-Neubaulagen werden in Bremerhaven vereinzelt Spitzenmieten von rund 10,50 Euro/m2 verlangt.

In den nächsten Monaten ist davon auszugehen, dass die Wohnungsmieten in den nachgefragten Lagen weiterhin leicht anziehen werden.

Wenig Angebote für Einfamilienhäuser

Für 2013 ist laut IVD Nord-Research ein Preisanstieg in guten Lagen um durchschnittlich rund 10 Prozent festzustellen gegenüber dem Vorjahr. Damit setzt sich der Preisanstieg, wie schon in den Vorjahren, für Bestandsobjekte in gehobener Ausstattung und nachgefragten Stadtteilen fort.

Für Bremen-Nord wurden im Segment der Einfamilienhäuser stabile Preise ermittelt, in weniger attraktiven Lagen ist auch schon mal ein Preisminus zu verzeichnen. In Bremerhaven sind Preissteigerungen im guten und sehr guten Wohnwert-Segment (gute Lage, gute Ausstattungsqualität) zu verzeichnen (plus 3 / plus 10 Prozent). Die Schwesterstadt Bremerhaven punktet insbesondere im Bereich der Neubauten in zentralster Wasserlage am Neuen Hafen. In den sogenannten Havenwelten in Bremerhavens Bestlage werden für Neubauwohnungen aktuell Preise zwischen 3.000 bis 4.000 Euro/m2 aufgerufen.

In Bremen und Bremerhaven liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (durchschnittliche Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 125 m2, normale Wohnlage, ortsüblich großes Grundstück und Garage) bei 165.000 Euro (plus 6,5 Prozent) bzw. 130.000 Euro (plus 4 Prozent) und für Häuser mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, gute Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 150 m2) bei 320.000 Euro (plus 10,3 Prozent) bzw. 170.000 Euro (plus 3 Prozent). Ein vergleichbares Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet im Bremen-Nord (Blumenthal, Vegesack, und Burglesum) rund 240.000 Euro.

Sind die Preise für ein Eigenheim in Bremen-Nord und in der Seestadt weitestgehend stabil, verzeichnet der IVD Nord in der Stadt Bremen einen Preisanstieg zwischen 6 und 13 Prozent (im Vergleich zum Vorjahr). Die Verkaufspreise für ein Einfamilienhaus in guter Lage und guter Ausstattungsqualität stiegen in Bremen im Jahr 2013 im Durchschnitt um 10,3 Prozent auf 320.000 Euro an. Ähnliche Preise werden für ein vergleichbares Objekt in Kiel (300.000) und Rostock (275.000 Euro) erzielt. In Hannover z.B. werden 380.000 Euro gezahlt.

Weiter verteuert haben sich Objekte in Bremen mit mittlerem Wohnwert (plus 6,5 Prozent) auf 165.000 Euro und Objekte mit sehr gutem Wohnwert (plus 12,2 Prozent) auf 550.000 Euro.

Auch im Bereich der Reihenmittelhäuser verzeichnete Bremen einen Nachfrageüberhang, der sich auf die Preise auswirkte. Hier beobachtet der IVD Nord Preissteigerungen zwischen 8 und 12 Prozent. Die Preise für mittlere und gute Reihenhäuser in Bremen-Nord blieben stabil; in Bremerhaven hingegen sind diese zwischen 6 und 9 Prozent teuer geworden.

Eigentum auf der Etage

Insbesondere in den norddeutschen Großstädten favorisieren private Anleger und Selbstnutzer wieder das "Wohneigentum auf der Etage“. „Hier hatte sich die erhöhte Nachfrage nach der Finanzmarktkrise bereits in den Vorjahren auf die Preise ausgewirkt“, erläutert Michael Bruns, Mitglied im Geschäftsführenden Vorstand des IVD Nord und Inhaber eines Maklerunternehmens mit Sitz in Bremen und Verden.

Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand hatten sich bereits im Jahr 2012 im Vergleich zum Jahr 2011 erhöht. Aktuell sind die Preise für eine Eigentumswohnung in Bremen (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) je nach Wohnwert (Lage und Ausstattung) zwischen 7 und 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In Bremen-Nord und Bremerhaven konnten lediglich die Preise im guten und sehr guten Segment zulegen. Bei Objekten mit gutem Wohnwert kostet der Quadratmeter in Bremen 1.650 Euro, in Bremen-Nord 1.200 Euro und in Bremerhaven 1.000 Euro. Die Preise für Eigentums-Neubauwohnungen liegen bei 3.000 Euro bzw. 2.300 Euro und 2.200 Euro.

Falsche Signale Richtung "bezahlbares Wohnen“

"Als Bremsschuh könnte sich die  zum 1. Januar 2014 geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Bremen von 4,5 auf 5 Prozent erweisen,“ warnt Immobilienexperte Bruns. Die letzte Erhöhung im kleinsten Bundesland gab es erst  zum 1. Januar 2011 von 3,5 auf 4,5 Prozent. Nach Auffassung des IVD Nord ein grundsätzlich falsches Signal. Der IVD Nord appelliert hier an die Vernunft: "Bremen torpediert damit ihre eigenen Forderungen nach mehr – vor allem bezahlbaren und sozial ausgewogenen – Wohnungsneubau“, so Michael Bruns.

Neue Miet-Wohnprojekte in Bremens City erst in der Entwicklung

Der Projektentwickler Hamburg Team hat im Rahmen einer europaweiten Ausschreibung den Zuschlag für die mehrjährige Steuerung des Projektes "Hulsberg-Quartier“ erhalten. Es handelt sich um ein 14 ha großes Konversionsareals in der Bremer Innenstadt. Das bislang vom Klinikum Bremen-Mitte genutzte Krankenhausgelände soll zu einem gemischt genutzten Wohnquartier entwickelt werden (auch für Sozialwohnungen). Von dem insgesamt gut 19,5 ha umfassenden Gelände stehen etwa 14 ha für die Entwicklung eines neuen Wohn- und Arbeitsquartiers frei. Die restlichen 5,5 ha entfallen auf den Klinikneubau.

Büromärkte stabil mit geringem Leerstand

Für Anleger sind bundesweit Büro- und Einzelhandelsimmobilien die beliebtesten Investmentziele. Hier ist ein Trend Richtung B-Städte erkennbar, auch der Tatsache geschuldet, dass entsprechende Objekte in den üblichen Top-7-Städten, die insbesondere von internationalen Investoren priorisiert werden, zunehmend knapper werden.

Bremen ist hier als stabiler (und beinahe zu ruhiger) Markt im Rahmen von Portfolio-Beimischungen durchaus als interessanter Immobilienstandort gelistet.  Der Bremer Büromarkt verzeichnet nach einer Durststrecke wieder großvolumigere Flächenumsätze über 5.000 m2 und hat im Bundesvergleich eine sehr niedrige Leerstandsquote (ca. 4 Prozent). Hier sind neben der Innenstadt und der Überseestadt die Airport-City sowie der Technologiepark nahe der Bremer Universität die gefragten Standorte. Die Spitzenmieten für Büros im Citybereich liegen bei etwa 12,00 und 14,00 Euro/m2, in der Überseestadt in Teilen sogar noch ganz leicht darüber. Die Durchschnittsmieten für City-Büros betragen gut 8 Euro /m2.

Einzelhandel: Attraktivität muss gesteigert werden

Zwischen Wall und Weser liegt die Bremer Innenstadt mit insgesamt rd. 136.000 m2 Verkaufsfläche. Das ist im Vergleich zu Städten wie Hannover oder Oldenburg zumindest innerstädtisch deutlich zu wenig. So ist Bremen beispielsweise die einzige Großstadt in Deutschland, die in der City kein attraktives Shopping Center hat. 

Einen Ausgleich bilden lediglich großflächige Handelsstandorte wie  Weserpark, Shopping-Center Waterfront oder die Dodenhof Shopping-Welt in Posthausen. Die Leerstandsquote liegt bei ca. 2 Prozent der verfügbaren Ladeneinheiten. Darüber hinaus weist Bremen etablierte Einzelhandelsstandorte wie das „Viertel“ auf.  DAS BID Sögestraße will zudem Signale zur positiven Weiterentwicklung aussenden. Der Einzelhandelsstandort Bremen braucht neue Impulse wie das "City Gate“ am Bahnhof. Eine Aufwertung der Cityflächen ist außerdem mit der Neugestaltung des zentralen Ansgaritorbereiches beschlossen. Ein generelles Manko ist das aktuell zu geringe Angebot an Investitionsobjekten in der Stadt.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt im Land Bremen

Bremen ist die Metropole im Nordwesten und kann nicht nur die geografische Alleinlage an der Weser in die Waagschale werfen. Einige Großprojekte im Bereich Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind in Planung, der sich verstetigende Trend der Reurbanisierung mit weiter steigenden Zuzügen in die Städte wird Bremen auch in den kommenden Jahren erhöhte Nachfrage nach Wohnobjekten bescheren. Vielversprechende Projekte (Bahnhofsvorplatz, Ansgaritor) sind angestoßen. Darüber hinaus sollte überlegt werden, z.B. nicht mehr zeitgemäße ältere Büroobjekte in zentraler Lage wie am Bahnhof beispielsweise in bezahlbaren Wohnraum umzunutzen, um so neue (jüngere) Bevölkerungsschichten an den Standort zu binden.

"Die Wertschätzung von Wohneigentum ist immer noch hoch. Angesichts anhaltender Inflationsängste, weiter steigender Mieten und einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, in "sicheres Betongold“ zu investieren. Das gilt vor allem für Selbstnutzer, aber auch für private Anleger“, so Michael Bruns. 

Entwicklung der Immobilienpreise in Bremen:                      

Für freistehende Einfamilienhäuser

(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau)

einfacher Wohnwert:     2012:   75.000 Euro       2013:   85.000 Euro       Veränderung: + 13,3 %

mittlerer Wohnwert:       2012: 155.000 Euro       2013: 165.000 Euro       Veränderung: + 6,5 %

guter Wohnwert:           2012: 290.000 Euro       2013: 320.000 Euro       Veränderung: + 10,3 %

sehr guter Wohnwert:    2012: 490.000 Euro       2013: 550.000 Euro       Veränderung: + 12,2 %

Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)

(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

einfacher Wohnwert:     2012:    420 Euro          2013:    450 Euro          Veränderung: + 7,1 %

mittlerer Wohnwert:       2012:    900 Euro          2013:    975 Euro          Veränderung: + 8,3 %

guter Wohnwert:           2012: 1.500 Euro          2013: 1.650 Euro          Veränderung: + 10,0 %

sehr guter Wohnwert:    2012: 2.100 Euro          2013: 2.250 Euro          Veränderung: + 7,1 %

 Für Eigentumswohnungen (Neubau-Erstbezug)

(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

guter Wohnwert:           2012: 2.850 Euro          2013: 3.000 Euro          Veränderung: + 5,3 %

sehr guter Wohnwert:    2012: 3.250 Euro          2013: 3.650 Euro          Veränderung: + 12,3 %

Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren)

Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)

mittlerer Wohnwert                  2012: 11,5-fach             2013: 12,0-fach             Veränderung: + 4,3 %

guter Wohnwert                      2012: 13,0-fach             2013: 13,75-fach           Veränderung: + 5,8 %

Neubau – guter Wohnwert      2012: 18,5-fach             2013: 19,5-fach             Veränderung: + 5,4 %

Für Mietwohnungen

Mietwohnungen Bestand (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)

einfacher Wohnwert:     2012: 5,10 Euro            2013:   5,50 Euro          Veränderung: + 7,8 %

mittlerer Wohnwert:       2012: 6,50 Euro            2013:   7,00 Euro          Veränderung: + 7,7 %

guter Wohnwert:           2012: 8,50 Euro            2013:   9,00 Euro          Veränderung: + 5,9 %

sehr guter Wohnwert:    2012: k.A.  Euro           2013: 10,00 Euro          Veränderung: k.A.

Für Mietwohnungen Neubau/Erstbezug

mittlerer Wohnwert:       2012: 7,85 Euro            2013:   8,50 Euro          Veränderung: + 8,3 %

guter Wohnwert:           2012: 9,75 Euro            2013: 10,75 Euro          Veränderung: + 10,3 %

sehr guter Wohnwert:    2012: k.A.  Euro           2013: 11,75 Euro          Veränderung: k.A.

Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: Immobilienverband IVD Nord

Peter-Georg Wagner

    Kfm. Geschäftsführer
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