Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern 2017

Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern 2017: Erneuter Preisanstieg an der Küste, in Rostock und in der Landeshauptstadt – Stabilität in der Fläche.

Hamburg / Rostock, 21.09.2017 – Im nordöstlichsten Bundesland Mecklenburg-Vorpommern sind die Immobilienpreise erneut angestiegen. Vor allem die Stadt Rostock, attraktive Wasserlagen und die Landeshauptstadt Schwerin verzeichnen erneut eine steigende Nachfrage.

Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2017 herausgegeben und stellt diesen heute in Rostock vor. Im IVD Nord-Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 115 norddeutsche Städte vom IVD Nord erfasst.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Rostock, Schwerin und in den Küstenstädten in vielen Segmenten weiterhin ungebrochen. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. In den vom IVD untersuchten Städten Mecklenburg-Vorpommerns sind die Preise für Baugrundstücke um durchschnittlich 7 Prozent, für Einfamilienhäuser zwischen 6 und 10 Prozent und für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Damit haben sich die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr aktuell noch einmal verteuert.

Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist jedoch differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock an der Spitze stehen für vorwiegend steigend gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen bzw. klassische Feriengebiete an der Ostsee. In der Fläche ist aber lediglich mit stabilen, mancherorts auch mit rückläufigen Preisen zu kalkulieren.

 

Einfamilienhäuser begehrt

„Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern liegt vielerorts ähnlich hoch wie im letzten Jahr. Dies hat sich dort erneut auf die Preise ausgewirkt“, berichtet Tom Hübner, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Immobilienmakler in der Hansestadt Rostock. So sind die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen in Rostock um durchschnittlich 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Objekte in guten Lagen blieben stabil, Objekte in sehr guten Lagen verteuerten sich noch einmal um 7 Prozent. Auch in Schwerin zogen die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser über alle Wohnwerte (Lage- und Ausstattung) um durchschnittlich knapp7 Prozent an.

Damit haben sich freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (Einfamilienhaus, mittlere Lage, mittlere Ausstattungsqualität, ca. 125 m2 Wohnfläche, Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück, bezugsfrei, kein Neubau) in der Hansestadt Rostock im Vergleich zum Vorjahr um knapp 6 Prozent (280.000 Euro) und in Schwerin um 5,5 Prozent verteuert (190.000 Euro).

In den vergangenen Jahren verzeichneten die IVD-Marktberichterstatter höhere prozentuale Preissteigerungen im guten und sehr guten Segment. Bereits im Vorjahr und aktuell haben die im städtischen Bereich nicht so häufig zu findenden einfachen Objekte (häufig auch mit größerem Renovierungsbedarf) ebenfalls eine erhöhte Nachfrage erfahren. „Sicherlich auch ein Resultat der historisch niedrigen Kreditzinsen, die nun auch „unentschlossenen“ Haushalten eher den Erwerb eines kleinen Hauses mit Garten ermöglichen“, erläutert Hübner. „Allerdings sollten die Renovierungskosten nicht unterschätzt und die Muskelhypothek nicht überschätzt werden“, so Hübner weiter.

Objekte in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (EFH, guter Wohnwert, 150 m2 Wohnfläche) kosten in Rostock durchschnittlich 330.000 Euro (unverändert), in Schwerin 280.000 Euro (plus 7,7 Prozent). Ein vergleichbares Einfamilienhaus kostet in Bad Doberan 250.000 Euro, in Bergen 210.000 Euro, in Graal-Müritz 330.000 Euro, in Güstrow 195.000 Euro, in Kühlungsborn 380.000 Euro, in Neubrandenburg 250.000 Euro, Stralsund 300.000 Euro, in Waren 255.000 Euro und Wismar 250.000 Euro. Für das gleiche Objekt zahlt man im Rostocker Ortsteil Warnemünde 450.000 Euro. Allerdings sind hier kaum Angebote vorhanden.

Insbesondere Reihenhäuser, die preiswerte Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus, haben in diesem Jahr in Rostock und Schwerin preislich noch einmal angezogen und verteuerten sich um durchschnittlich 8 Prozent.

Die beiden großen Städte Mecklenburg-Vorpommerns zeigen immer noch ein leicht überdurchschnittliches Preisplus „Vor allem innerstädtisches Wohnen gewinnt weiter an Bedeutung. Attraktive Neubaugebiete werden von Selbstnutzern und Mietern weiterhin nachgefragt. Wohnen am Wasser in der Hansestadt Rostock, wie beispielsweise im „Petri-Viertel“, in der Rostocker Innenstadt und in Warnemünde hat seit geraumer Zeit einen hohen Stellenwert, ebenso Bestandssanierungen, das Schließen von Baulücken sowie die Revitalisierung von Denkmälern,“ erläutert Hübner.

„Durchschnittlich haben jedoch die Preissteigerungen, die in den letzten fünf Jahren in vielen Immobiliensegmenten beobachtet wurden, von Jahr zu Jahr an Intensität verloren. Diese Entwicklung spricht in Teilen des Marktes für eine Marktberuhigung“, so Hübner.

 

Eigentumswohnungen stehen weiterhin hoch im Kurs

Der Markt für Eigentumswohnungen liegt nach wie vor im Interesse der meist privaten Anleger und konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut bei den Verkaufszahlen und Preisen zulegen. Für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen. Das sind rund 2,5 Prozent mehr als noch im Vorjahr. In der Landeshauptstadt Schwerin werden vergleichbare Wohnungen (guter Wohnwert) mit 1.800 Euro gehandelt und sind rund 12 Prozent teuer als im Vorjahr.

Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen liegen in Rostock bei Objekten in mittleren und sehr guten Lage- u. Ausstattungsqualitäten (Wohnwert) höher als noch im Vorjahr. Auch in der Landeshauptstadt Schwerin sind die Preissteigerungen für Eigentumswohnungen höher als noch im Jahr davor. Die Nachfrage nach „Wohneigentum auf der Etage“ ist ungebrochen.

Dieser Preistrend gilt allerdings nicht für die Mehrzahl der untersuchten Städte in denen eine Preissteigerung identifiziert wurde. „Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück“, erklärt Hübner. Dieser Trend wird bereits im dritten Jahr in M-V als auch bundesweit vom IVD beobachtet.

So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Rostock im mittleren Wohnwert 1.650 Euro (plus 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und im sehr guten Wohnwert 2.750 Euro. In Toplagen werden auch vereinzelte Spitzenpreise von 3.500 Euro bezahlt. Im Stadtteil Warnemünde kostet eine Wohnung aus dem Bestand in sehr guter Lage und Ausstattungsqualität (sehr guter Wohnwert) 4.000 Euro je Quadratmeter; in Toplagen werden auch schon mal Spitzenpreise von 6.000 Euro erzielt.

In Schwerin sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ebenfalls in allen Kategorien gestiegen. Die aktuellen Preissteigerungen betragen (je nach Wohnwert zwischen plus 6 bis plus 12 Prozent).

Eine Eigentumswohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) kostet in Rostock durchschnittlich 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Schwerin 1.800 Euro/m2. Vergleichbare Wohnungen kosten in Bad Doberan 2.475 Euro/m2, Bergen 1.200 Euro/m2, in Binz 5.000 Euro/m2, in Graal-Müritz 2.400/m2 Euro, in Güstrow 1.200 Euro/m2, in Kühlungsborn 3.900/m2 Euro, in Neubrandenburg 1.600 Euro/m2, in Stralsund 1.750 Euro/m2, auf Usedom (Seebäder) 4.750 Euro/m2, in Waremünde 3.200/m2 Euro und in Wismar 1.500 Euro/m2.

Neubau-Eigentumswohnungen: Für Neubau-Eigentumswohnungen (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich 2.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. Neben dem knappen Angebot und der hohen Nachfrage verteuern die Preie für Neubauwohnungen auch die steigenden Grundstückskosten und die ständig steigenden energetischen Bauauflagen. Die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen verteuerten sich in Rostock zwischen 8 und 15 Prozent

In Schwerin kostet eine vergleichbare Neubau-Eigentumswohnung durchschnittlich 2.150 Euro je Quadratmeter. In Schwerin sind die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen, je nach Lage, zwischen 6 und 12 Prozent gestiegen.

 

Nettokaltmieten in Rostock auf hohem Niveau stabil, Preissteigerungen in der Landeshauptstadt

In der zweitgrößten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns, Schwerin, beträgt bei Vertragsabschluss die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (Nettokaltmiete je Quadratmeter monatlich, gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 7,40 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund 2,5 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 8,50 Euro/m2 – unverändert). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt in Schwerin 8,20 Euro/m2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund knapp 4 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 10,00 Euro/m2 – plus 9,9 Prozent). Höhere Mitpreissteigerungen in den beiden großen Städten beobachten die IVD Nord Experten nur noch im Neubausegment.

Die Mietsteigerungen in Rostock und Schwerin bei Bestandsobjekten sind in den vergangenen 4 Jahren mit Steigerungsraten zwischen 1 bis 5 Prozent als moderat einzustufen. Wie bereits im Vorjahr verzeichnen die Marktbeobachter in Rostock aktuell eine Stabilisierungsphase der Nettokaltmieten bei Neuverträgen. „Insbesondere im hochpreisigen Segment wird nicht mehr alles angemietet. Zudem ist die Möglichkeit und Attraktivität des Eigentumserwerb bei hohen Mieten verbunden mit niedrigen Zinsen gegeben“, erläutert der Immobilienexperte Hübner. „Dies ist ein Indikator für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, der eine staatlich verordnete Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbremse) nicht benötigt“.

 

Baugrundstücke in attraktiven Lagen

Weiterhin leichte Preiserhöhungen gibt es auch bei Grund und Boden. „So entwickelten sich die Preise für Flächen für den Wohnungsneubau in Rostock, und ebenfalls die wenigen Neubau-Grundstückslagen in attraktiven Wasserlagen, weiterhin positiv,“ erklärt Hübner.

Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land für ein Einfamilienhaus in Rostock im vergangenen Jahr je nach Wohnlage (mittlere, gute Wohnlage) zwischen 150 und ca. 300 Euro/m2. Im Ortsteil Rostock-Warnemünde werden auch Preise zwischen 300 und 750 Euro/m2 bezahlt. In Schwerin ist das Preisniveau im Durchschnitt etwas niedriger als in Rostock und liegt zwischen 110 und 210 Euro/m2.

Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage werden in Bad Doberan 120 Euro/m2, in Bergen 100 Euro/m2, in Binz 360 Euro/m2, in Graal-Müritz 230 Euro/m2, Güstrow 75/m2 Euro, in Kühlungsborn 320 Euro/m2, in Neubrandenburg 100 Euro/m2, in Rostock 215/m2, in Schwerin 155 Euro/m2, in Stralsund 130 Euro/m2 und in Waren/M. und Wismar 120 bzw. 100 Euro/m2. In der Mehrzahl der Städte haben sich die Preise für Baugrundstücke in den häufig raren guten Lagen zwischen 5 und 10 Prozent verteuert.

 

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern:

Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern zeigt sich auch im Jahr 2017 weiterhin differenziert. Die Kernstädte mit Rostock und Schwerin an der Spitze stehen für weiterhin gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen. Wenn auch noch nicht in allen Orten, in denen der Verband steigende Preise beobachtet, sind jedoch in einer Mehrzahl der Städte die aktuellen Preissteigerungen geringer geworden. Diesen Trend hat der Verband bereits im dritten Jahr in Folge beobachtet. In einigen Segmenten des Immobilienmarktes wird eine allmähliche Marktberuhigung beobachtet. In der Fläche sind vorwiegend stabile Preise auf niedrigem Niveau zu beobachteten, in Teilsegmenten abseits der Städte und touristischen Zentren ist auch mit rückläufigen Preisen zu rechnen.

Der touristische Zuspruch in der Küstenregion Mecklenburg-Vorpommerns schlägt sich seit Jahren auf die Ferienimmobiliennachfrage nieder. Bei dem ein oder anderen Urlauber bzw. potentiellen Kaufinteressent rückt die Entscheidung für eine Ferienimmobilie weiter verstärkt in den Fokus. Der stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Tom Hübner dazu: „Mit der - Mitte des Jahres - in Kraft getretenen Städtebaurechtsnovelle wurde insbesondere für die Käufer bzw. Betreiber von Ferienwohnungen nun endlich die baurechtliche Rechtsunsicherheit beseitigt. Das ehemalige Landesbaurecht erlaubte bisher nur eine sehr eingeschränkte Nutzung von Eigentumswohnungen zu Ferienwohnungszwecken in allgemeinen Wohngebieten. Mit der neuen gesicherten Rechtslage steht einem Immobilieninvestment an unserer schönen Ostseekünste nun nichts mehr im Wege“, so IVD-Experte Hübner.

 

 

Entwicklung der Immobilienpreise in Rostock:

 

Für freistehende Einfamilienhäuser

(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m2 Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m2 Wohnfl. guter Ww 150 m2 Wohnfl., sehr guter Ww 200 m2, Wohnfl.)

einfacher Wohnwert:     2017: 210.000 Euro       Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 8,0 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 280.000 Euro       Veränderung: + 5,7 %

guter Wohnwert:           2017: 330.000 Euro       Veränderung: +/- 0 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 460.000 Euro       Veränderung: + 7,0 %

 

Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)

(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

einfacher Wohnwert:     2017: 1.450 Euro          Veränderung: + 7,4 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 1.650 Euro          Veränderung: + 13,8 %

guter Wohnwert:           2017: 2.000 Euro          Veränderung: + 2,6 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 2.750 Euro          Veränderung: + 10,0 %

 

Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren)

Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)

Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil)             2017: 13,5 bis 18,0-fach      Veränderung: ca. + 9 %

Vervielfältiger in Toplagen                                2017: 20-fach

 

Für Mietwohnungen

Mietwohnungen  (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)

Bestand

einfacher Wohnwert:     2017: 5,90 Euro            Veränderung: + 1,7 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 7,50 Euro            Veränderung: +/- 0 %

guter Wohnwert:           2017: 8,50 Euro            Veränderung: +/- 0 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 9,60 Euro            Veränderung: + 1,0 %

 

Neubau/Erstbezug

mittlerer Wohnwert:       2017: 9,00 Euro            Veränderung: + 5,9 %

guter Wohnwert:           2017: 10,00 Euro          Veränderung: + 9,9 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 11,00 Euro          Veränderung: + 10,0 %

 

Entwicklung der Immobilienpreise in Schwerin:

Für freistehende Einfamilienhäuser

(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m2 Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m2 Wohnfl. guter Ww 150 m2 Wohnfl., sehr guter Ww 200 m2, Wohnfl.)

einfacher Wohnwert:     2017: 140.000 Euro       Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 7,7 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 190.000 Euro       Veränderung: + 5,5 %

guter Wohnwert:           2017: 280.000 Euro       Veränderung: + 7,7 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 405.000 Euro       Veränderung: + 6,6 %

 

Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)

(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

 

einfacher Wohnwert:     2017: 1.000 Euro          Veränderung: + 8,1 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 1.500 Euro          Veränderung: + 7,1 %

guter Wohnwert:           2017: 1.800 Euro          Veränderung: + 12,5 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 2.200 Euro          Veränderung: + 10,0 %

 

Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren)

Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)

Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil)             2017: 11,5 bis 15,0-fach      Veränderung: ca. + 8 %

Vervielfältiger in Toplagen                                2017: 18-fach

 

Für Mietwohnungen

Mietwohnungen  (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)

Bestand

einfacher Wohnwert:     2017: 5,20 Euro            Veränderung: + 4,0 %

mittlerer Wohnwert:       2017: 6,40 Euro            Veränderung: + 4,1 %

guter Wohnwert:           2017: 7,40 Euro            Veränderung: + 2,7 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 8,50 Euro            Veränderung: + 4,9 %

 

Neubau/Erstbezug

mittlerer Wohnwert:       2017: 7,40 Euro            Veränderung: + 5,7 %

guter Wohnwert:           2017: 8,20 Euro            Veränderung: + 3,8 %

sehr guter Wohnwert:    2017: 9,50 Euro            Veränderung: + 5,5 %

 

Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: Immobilienverband IVD Nord

 

Für weitere immobilienwirtschaftliche Anfragen stehen Ihnen jederzeit gern unsere IVD-Nord-Vorstandsmitglieder in Mecklenburg-Vorpommern zur Verfügung:

Tom Hübner (Stellvertr. Vorsitzender)

c/o Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, 18055 Rostock, Tel. 0381/128359-0,
E-Mail: info@immobilienliebling.de, www.immobilienliebling.de

 

Christiane Bartz (Regionalvorstand)

c/o Christiane Bartz Immobilien, Schatterau 45, 23966 Wismar, Tel. 03841/2579100,
E-Mail: info@christiane-bartz.de, www.christiane-bartz.de

 

Erhard Günzel (Regionalvorstand)

c/o EG Immo GmbH, Neue Dünenstraße 6, 17419 Ahlbeck, Tel. 039775/26957,
E-Mail: kronbellin@aol.com, www.egimmo.de

 

Andreas Heyder (Regionalvorstand)

c/o Dr. Tasler & Partner-Verwaltungsgesellschaft mbH, Barnstorfer Weg 48, 18057 Rostock, Tel. 0381/499840,
E-Mail: info@tasler-immobilien.de, www.tasler-immobilien.de

Peter-Georg Wagner

stellvertretender Geschäftsführer, Pressesprecher, kfm. Leitung, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
Tel.: 040 35 75 99 -15
Fax: 040 34 58 - 95
peter.wagner@ivd-nord.de

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