Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2012

Stabile Lage mit andauerndem Trend zum innerstädtischen Wohnen

Hamburg/Kiel, 15.11.2012 – Innerstädtisches Wohnen und Arbeiten gewinnt in Schleswig Holsten weiter an Bedeutung. Selbstnutzer und private Anleger richten ihr Augenmerk verstärkt auf bevorzugte zentrumsnahe 1A-Lagen, gerne am Wasser. Hier ist aufgrund der anhaltenden Nachfrage also mit erneuten Preissteigerungen zu kalkulieren. Der Gesamtmarkt Schleswig-Holstein ist jedoch traditionell als sehr differenziert zu betrachten – jenseits der großen Städte ist lediglich mit Preisstabilität oder auch Preisabfällen in der Fläche zu rechnen.

Für konjunkturelle "Schwarzmalerei“ besteht in Schleswig-Holstein aber allgemein kein Anlass. Steigende Investitionen und die positive Beschäftigungsentwicklung geben Grund für Optimismus. Die aktuelle Arbeitslosenquote liegt laut BfA bei 6,9 Prozent (Januar 2012). Vor einem Jahr betrug sie noch 7,3 Prozent. Insgesamt ist noch von einer insgesamt stabilen Entwicklung auszugehen – trotz der Euro-Dauerkrise.

Inflationsängste und positive Marktentwicklungen sind aktuell zudem Auslöser bzw. gute Argumente für die Immobilie als "sicheres Betongold“: Vor allem der Markt für Eigentumswohnungen in Schleswig-Holsten - und hier speziell in Kiel und Lübeck -  liegt nach längerem „Dornröschenschlaf“ seit dem Vorjahr wieder ganz weit vorne im Interesse der meist privaten Anleger. Aktuelle Neubauprojekte wie die Kieler Fördeterrassen, mit 38 Eigentumswohnungen und vier Penthäuser, haben vor allem wohlhabende Käufer aus dem gesamten Bundesgebiet im Visier. Auch wenn die Grundstücke dort mit etwa 50 Prozent Preisaufschlag gehandelt werden (der Lage und Geothermie geschuldet), ist ein Argument der doch vergleichsweise günstige Preis für derartige Wasserlagen, im Mittel bei ca. 3.000 Euro/m2. Viele zieht es allerdings trotzdem noch näher in die City.

Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein sind die Wasserlagen in Kiel und Lübeck sehr nachgefragt. Kaufpreisforderungen zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter für attraktive Eigentumswohnungen sind im Einzelfall durchsetzbar. In Teilen der Lübecker Bucht sind durchaus noch höhere Preise bis zu 6.000 Euro erzielbar. Björn Petersen, Vorstandsmitglied im IVD Nord und Inhaber der Kieler Firma John Spiering Immobilien sieht den Wohnimmobilienmarkt in Schleswig-Holstein differenziert aber vergleichsweise noch entspannt. Vernünftige Angebote und günstige Finanzierung bestimmen das Bild am nordischen Immobilienmarkt. Lediglich in den Großstädten und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot bereits durchweg knapp.

Unter dem Aspekt Altersvorsorge seien Objekte mit modernem Komfort immer mehr ein rares Gut. Auch das Thema Energieeffizienz spiele bei Immobilienkäufern einer immer wichtigere Rolle, so Petersen zum Kieler Markt.

Vor allem in den großen Städten Schleswig-Holsteins liegt aufgrund der fehlenden Neubautätigkeit das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Gerade an Hochschulstandorten wie Kiel herrscht in gefragten Stadtteilen Mangel an Wohnraum. Trotz eines Preisanstiegs um etwa zehn Prozent im Jahr 2011 sind Eigentumswohnungen auch 2012 ein bleibend gutes Anlagemodell mit gutem Mietenpotenzial. Der aktuelle Preisanstieg für Eigentumswohnungen liegt zwischen vier und knapp sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Der Trend zum genannten Stadtleben forciert das Wohnimmobiliengeschäft. Seit 2009 sind die Wohnungsmieten in Kiel je nach Baualtersklasse, Zustand und Lage zwischen knapp fünf und 13 Prozent gestiegen. Die aktuellen Nettokaltmieten liegen entsprechend zwischen 5,20 und 9,50 Euro je Quadratmeter. In den Toplagen werden auch schon mal 12 Euro gezahlt. Vor allem das Kieler Westufer ist gefragt. Etwas günstiger wird es am Ostufer. IVD-Experten vor Ort berichten, dass insbesondere kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) und große Wohnungen (4-Zimmer) verstärkt gesucht werden.

Bei einem Radius über zehn Kilometer jenseits der Städte kämpfen ländliche Regionen mancherorts allerdings mit Preisrückgängen und der häufig anzutreffenden älteren Bausubstanz.

Die Preise für bezugsfreie Eigentumswohnungen in mittlerer Lage und durchschnittlicher Ausstattung sind in weiten Teilen Schleswig-Holsteins für rund 1.000 Euro zu kaufen: (Elmshorn: 1.050 Euro/m2, Geesthacht: 1.000 Euro/m2, Flensburg 800 Euro/m2, Itzehoe 850 Euro/m2, Neumünster: 750 Euro/m2, Rendsburg und Schleswig: 900 Euro/m2). Im guten Segment, d.h. bei Wohnungen in guten Lagen und guter Ausstattungsqualität, liegen die Preise entsprechend höher: (Elmshorn: 1.250 Euro/m2, Geesthacht: 1.300 Euro/m2, Itzehoe 1.300 Euro/m2, Neumünster: 900 Euro/m2, Rendsburg 1.150 Euro/m2 und Schleswig: 1.500 Euro/m2). In den größten Städten Kiel, Lübeck und Flensburg liegen die Preise derartiger Wohnungen bei 1.600 / 1.250 / 1.130 Euro/m2. Schleswig-Holsteins fünftgrößte Stadt Neumünster liegt mit einem Preis von 2.100 Euro/m2, aufgrund der direkten Nachbarschaft zu Hamburg, preislich deutlich über dem Durchschnitt. Ähnlich hoch liegt der Preis für eine vergleichbare Eigentumswohnungen in Ahrensburg.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus (ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche, mittlere Lage, mittlerer Zustand, ortüblich großes Grundstück) kostet in Kiel aktuell 190.000 Euro. In Lübeck und Flensburg werden für ein vergleichbares Objekt 185.000 bzw. 170.000 Euro bezahlt. In Kiel sind die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in guten und sehr guten Lagen im Vergleich zum Vorjahr überdurchschnittlich stark gestiegen. Hier liegen die Preissteigerungen zwischen knapp neun und 12 Prozent.

Unauffälliger Kieler Büromarkt
Der Kieler Büromarkt weist geringe Leerstände von ca. vier Prozent des Gesamtbestandes auf. Rückläufig ist die Nachfrage nach Büroräumen in einfachen bis mittleren Lagen. Einfach ausgestattete Objekte finden auch für 4,00 Euro nettokalt pro Quadratmeter kaum noch neue Nutzer. Mit renovierten Objekten können hingegen Mieten von 8-9 Euro/m2 realisiert werden. Die Spitzenmieten für Bürogebäude betragen wie in den Vorjahren etwa 12 Euro/m2. Als ausbaufähige Nische erweist sich in der aktuellen Situation die Vermietung von kleinteiligen Einzelbüros zwischen 20 bis 30 m2. Hier zählt zunächst die ansprechende Kieler City-Adresse. Gut vermittelbar sind generell moderne Büros mit guter Infrastruktur, Lage und Stellplatz. Büroobjekte der 60er/70er Jahre sind hingegen kaum noch zu vermarkten.

Einzelhandel und Tourismus
Bei gewerblichen Immobilien gibt  es einen Trend zu größeren Flächenanfragen und Shopping  an der Peripherie, renovierte Objekte werden bevorzugt. Der Abriss des Kieler Karstadt-Hauses am Alten Markt durch den Hamburger Investor Matrix ist solch ein Revitalisierungsprojekt,  das für weitere Belebung sorgen soll. Auch der C&A-Komplex gegenüber von Karstadt gilt als veraltet.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein und Kiel:
Die Nachfrage nach guten und bezahlbaren Mietwohnungen ist in Kiel gestiegen. Dies wird sich insbesondere auf dem klassischen Mietwohnungsmarkt östlich und westlich der Förde auswirken. Die Mieten für gefragte Objekte in gefragten Lagen werden weiter steigen. Der Käufermarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt sich weitgehend stabil, in attraktiven Lagen der Innenstädte – noch dazu in gesuchten Wasserlagen – ist auch im Jahr 2013 mit leicht steigenden Preisen zu rechnen. Die Wertschätzung von Wohneigentum ist allgemein hoch. Angesichts wachsender Inflationsängste, weiter steigender Mieten und einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, in "sicheres Betongold“ zu investieren. Das gilt vor allem für Selbstnutzer, aber auch für private Anleger.

Entwicklung der Immobilienpreise in Kiel:

Für freistehende Einfamilienhäuser
(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau)

mittlerer Wohnwert:     2011: 190.000 Euro    2012: 190.000 Euro     Veränderung: +/- 0 %
guter Wohnwert:           2011: 250.000 Euro    2012: 280.000 Euro     Veränderung: + 12 %
sehr guter Wohnwert:  2011: 450.000 Euro    2012: 490.000 Euro     Veränderung: + 8,8 %

Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

mittlerer Wohnwert:     2011: 1.100 Euro    2012: 1.150 Euro     Veränderung: + 4,5 %
guter Wohnwert:           2011: 1.500 Euro    2012: 1.600 Euro     Veränderung: + 6,6 %
sehr guter Wohnwert:  2011: 2.200 Euro    2012: 2.350 Euro     Veränderung: + 6,8 %

Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren)
Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)

Fertigstellung bis 1948 (Altbau)                  2011: 11-fach    2012: 12-fach    Veränderung: + 9,1 %
Fertigstellung ab 1949 (Nachkriegsbau)   2011: 12-fach    2012: 13-fach    Veränderung: + 8,3 %
Topsegment                                                    2011: 15-fach    2012: 16-fach    Veränderung: + 6,7 %

Für Mietwohnungen
Mietwohnungen  (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)

     Altbau
mittlerer Wohnwert:     2011: 6,40 Euro    2012: 6,50 Euro     Veränderung: 1,5 %
guter Wohnwert:           2011: 7,50 Euro    2012: 7,50 Euro     Veränderung: 0 %
sehr guter Wohnwert:  2011: 8,00 Euro    2012: 8,50 Euro     Veränderung: 6,2 %

     Nachkriegsbau
mittlerer Wohnwert:     2011: 7,00 Euro    2012: 7,00 Euro     Veränderung: +/- 0 %
guter Wohnwert:           2011: 7,80 Euro    2012: 8,00 Euro     Veränderung: + 2,5 %
sehr guter Wohnwert:  2011: 8,00 Euro    2012: 9,00 Euro     Veränderung: + 12,5 %

     aktuelle Neubau-Mieten
mittlerer Wohnwert:     2012: 7,50 Euro
guter Wohnwert:           2012: 8,50 Euro
sehr guter Wohnwert:  2012: 9,50 Euro

Peter-Georg Wagner

    Kfm. Geschäftsführer
    Pressesprecher, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
    Tel.: 040 35 75 99 -15
Mail: peter.wagner@ivd-nord.de