Immobilienverband IVD Nord

Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2018

Wohnen im „echten Norden“ wird teurer! Erhöhte Nachfrage wirkt sich erneut auf die Immobilienpreise aus. Mieten und Preise ziehen nicht nur in Kiel, Lübeck und Flensburg weiter an.

Hamburg / Kiel, 14.08.2018 – In der Landeshauptstadt, in der Hansestadt Lübeck und in Flensburg ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin ungebrochen. Auch die Nähe zu Hamburg und vor allem die attraktiven Küstenregionen im „Land zwischen den Meeren“ sind weiterhin gefragt. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. 

Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2018 herausgegeben und stellt diesen heute in Kiel vor. Im IVD Nord Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 115 norddeutsche Städte erfasst.

In der schleswig-holsteinischen Gesamtbetrachtung kennt der Wohnimmobilienmarkt auch im Jahr 2018 in den größeren Städten und in den nachgefragten (Ferien-)Regionen tendenziell nur Preiszuwächse. Über den gesamten Durchschnitt der untersuchten Städte Schleswig-Holsteins sind die Preise für Baugrundstücke (für Ein- u. Zweifamilienhäuser) um knapp 10 Prozent, für freistehende Einfamilienhäuser und rund 7 Prozent und für Eigentumswohnungen sowie für Reihenhäuser und Doppelhaushälften um rund 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Nicht nur die städtischen Zentren Kiel, Lübeck und Flensburg zählen - wie in den Vorjahren - zu den Gewinnern im „echten Norden“. „Innerstädtisches Wohnen mit entsprechender Infrastruktur bleibt weiter im Fokus vieler Mieter und Käufer“, erläutert Björn Petersen, Vizepräsident des IVD und selbst Immobilienmakler und Verwalter in der Landeshauptstadt. „Auch die Nachfrage nach Immobilien an der Küste in erster und zweiter Reihe sowie in attraktiven Hinterland-Lagen ist weiterhin ungebrochen“, pflichtet ihm Carsten Henningsen, Stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Makler und Sachverständiger in Gelting und Süderbrarup, bei.

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein ist jedoch traditionell sehr differenziert zu betrachten – abseits der großen Städte, Speckgürtel und attraktiven Ferienregionen ist vorwiegend mit Preisstabilität oder auch schon mal mit Preisrückgängen in der Fläche zu rechnen.

Der Markt für Einfamilienhäuser

In Kiel sind die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (EFH) - im Durchschnitt über alle Wohnwerte - im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozent gestiegen. Damit lag die Preissteigerung für ein EFH ähnlich hoch wie im Vorjahr. In Lübeck liegt die durchschnittliche Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr bei knapp 10 Prozent, in Flensburg bei knapp 6 Prozent.

Ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert (ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche, gute Lage, guter Zustand, ortüblich großes Grundstück, Gesamtobjektpreis) kostet in Kiel aktuell 420.000 Euro (plus ca. 10 Prozent). In Lübeck wird für ein vergleichbares Objekt 340.000 Euro (plus ca. 8 Prozent) und in Flensburg 320.000 Euro (plus ca. 6,5 Prozent) bezahlt.

Ein vergleichbares Objekt in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) kostet in Bad Schwartau 300.000 Euro, Bad Segeberg 250.00 Euro, Elmshorn 400.000 Euro, Geesthacht 340.000 Euro, Husum 260.000 Euro, Itzehoe 220.000 Euro, Kappeln 280.000 Euro, Mölln 250.000, Neumünster 205.000 Euro, Rendsburg 267.500 Euro und Schleswig 240.000 Euro.

Deutlich teurer wird es wieder in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg rund 480.000 Euro, Bargteheide 400.000 Euro, Henstedt-Ulzburg 380.000 Euro, Kaltenkirchen 320.000 Euro, Lübecker Bucht 650.000 Euro, Norderstedt 425.000 Euro, Quickborn 465.000 Euro, St. Peter-Ording 500.000 Euro und auf der Insel Sylt 1.500.000 Euro. In nahezu all diesen Städten haben sich die Preise - für den Traum vom freistehenden Eigenheim - noch einmal im Durchschnitt zwischen 5 und 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht.

Eigentumswohnungen stehen in den Städten weiterhin hoch im Kurs

Seit 2010 sind die Preise, auch aufgrund des weiter knappen Angebots, gestiegen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auch in 2018 weiter ungebremst. Vor allem in den großen Städten Schleswig-Holsteins liegt - aufgrund der lange Jahre fehlenden Neubautätigkeit - das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in 2018 auch weiter im Aufwind. Im Durchschnitt aller vom IVD Nord untersuchten Städte haben sich die Preise für Wohneigentum „auf der Etage“ in Schleswig-Holstein um rund 6 Prozent erhöht. Damit fällt die aktuelle Preissteigerung von Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zumindest um 3 Prozentpunkte geringer aus.

Höhere Preissteigerungen finden sich in den beiden Großstädten Kiel und Lübeck sowie in Flensburg. Hier hat die erhöhte Nachfrage die Verkaufspreise für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (kein Neubau) je nach Lage- und Ausstattungsqualität (= Wohnwert) um durchschnittlich knapp 10 Prozent erhöht. Damit haben sich Eigentumswohnungen in Kiel allein in den letzten 3 Jahren um durchschnittlich 15-20 Prozent erhöht. „Die ausgedehnte Bautätigkeit der letzten Jahre führt aber erst langsam zu einer Entspannung des Kieler Marktes“, so Bernd Hollstein, IVD-Nord-Regionalvorstand, ebenfalls Makler und Verwalter in Kiel.

So kostet eine Eigentumswohnung in der Landeshauptstadt in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) im Durchschnitt 2.700 Euro je Quadratmeter (plus ca. 9 Prozent). Kieler Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind ebenfalls in den einfachen, mittleren und sehr guten Wohnwerten/Wohnlagen zwischen 8 und 11 Prozent gestiegen. In der zumindest flächenmäßig größeren Stadt Lübeck kostet eine vergleichbare Wohnung (guter Wohnwert) durchschnittlich 2.300 Euro und hat sich im Vergleich zum Vorjahr sogar um 15 Prozent erhöht. Im hohen Norden in Flensburg kostet eine derartige Wohnung 1.700 Euro (plus 3 Prozent).

Dieser Trend, steigende Preise im Eigentumswohnungssegment, ist auch bundesweit in nahezu allen größeren Städten zu beobachten. Immer mehr Menschen zieht es in die Städte. Hier und da kommt es Wohnraumknappheit und somit zu einer Unterversorgung im Angebot. Die Folge spiegelt sich in den gestiegenen Preisen wieder. „Insbesondere im Kieler Norden scheint die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen seit Jahren kaum ein Ende zu nehmen“, so Petersen.

„In der Fläche, aber auch in anderen Städten bei uns im Norden sind die Preissteigerungen für Wohneigentum jedoch in den letzten drei Jahren in den vielen Segmenten geringer ausgefallen. Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück“, erklärt der Stellvertretende Vorsitzende Henningsen.

„In der Hansestadt Lübeck sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in diesem Jahr ähnlich hoch angestiegen wie im Vorjahr“, erläutert Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christian Wittke aus Lübeck. Die aktuellen Preissteigerungen sind mit knapp 15 Prozent relativ hoch – bewegen sich jedoch in absoluten Zahlen im Verhältnis auf relativ niedrigem Niveau. Die Preise für die wenigen Neubau-Eigentumswohnungen sind in beiden Großstädten und in Flensburg ebenfalls gestiegen. „Hier treibt nicht nur die erhöhte Nachfrage nach modernem, und energetisch gutem Neubau-Wohnraum die Preise in die Höhe, sondern auch die stetig steigenden Baukosten. Preistreiber sind hier die regelmäßig steigenden energetischen Anforderungen (EnEV) an den Neubau“, so Wittke weiter.

Die Preise für bezugsfreie Eigentumswohnungen (aus dem Bestand – kein Neubau) in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) liegen in weiten Teilen Schleswig-Holsteins bei rund 1.800 Euro (Bad Bramstedt 1.650 Euro/m2, Bad Schwartau 2.000 Euro/m2, Bad Segeberg 2.200 Euro/m2, Elmshorn 1.980 Euro/m2, Ellerau 1.875 Euro/m2, Flensburg 1.700 Euro/m2, Geesthacht 2.100 Euro/m2, Husum 1.600 Euro/m2, Itzehoe 1.400 Euro/m2, Mölln 1.700 Euro/m2, Neumünster 1.250 Euro/m2, Quickborn 2.000 Euro/m2, Rendsburg 1.825 Euro/m2 und Schleswig 1.900 Euro/m2).

Deutlich teurer wird es in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg 3.550 Euro/m2, Bargteheide 2.500 Euro/m2, Büsum 2.800 Euro/m2, Henstedt-Ulzburg 2.300 Euro/m2, Kaltenkirchen 2.500 Euro/m2, in der Lübecker Bucht ca. 4.500 Euro/m2, Norderstedt 2.650 Euro/m2, St. Peter-Ording 3.950 Euro/m2 und auf der Insel Sylt 9.500 Euro/m2.

Der Stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Carsten Henningsen,  sieht den Wohnimmobilienmarkt in Schleswig-Holstein differenziert aber weiterhin vergleichsweise entspannt: „Vernünftige Angebote und weiterhin günstige Finanzierungen bestimmen das Bild am norddeutschen Immobilienmarkt. Lediglich in einigen Ferienregionen, großen Städten und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot in den besonders nachgefragten Stadtteilen knapp und entsprechend teurer“.

Der IVD-Vizepräsident Petersen und IVD-Nord-Regionalvorstand Hollstein pflichtet Henningsen bei: „Vor allem moderne und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen sind – auch unter dem Aspekt Altersvorsorge – laut Kieler Experten auch in 2018 ein rares Gut, die Nachfrage übersteige das Angebot, ähnlich wie in den Vorjahren. „Zudem spielt das Thema Energieeffizienz bei Immobilienkäufern eine immer wichtigere Rolle“, so die beiden Kieler Exper-ten.

Der Markt für Mietwohnungen

Während in Schleswig-Holstein mancherorts die Einwohnerzahl kontinuierlich sinkt, weisen die großen Städte Schleswig-Holsteins und manch attraktive Gemeinde bzw. Stadt positive Demografiezahlen aus. Mehr Einwohner sorgen insbesondere in den großen Städten für gesteigerte Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Trend zum Stadtleben bleibt populär, ein knappes Angebot und steigende Nachfrage diktieren den Preistrend weiterhin nach oben. Da bildet Kiel keine Ausnahme.

„Insbesondere westlich der Förde ist Nachfrage hoch“, so IVD-Nord-Regionalvorstand Holl-stein. Die aktuellen Nettokaltmieten für eine Anmietung einer Bestandswohnung (kein Neu-bau) in Kiel liegen entsprechend zwischen 6,85 und 10,75 Euro je Quadratmeter. Beim Einzug in einer Neubau-Mietwohnung werden in der Landeshauptstadt zwischen 9,50 und 11,50 Euro je Quadratmeter fällig. Für Spitzenobjekte in Toplagen werden auch schon mal 14,00 Euro gezahlt. In diesem Segment verzeichnet der IVD jedoch Preisstilstand auf hohen Ni-veau. Vor allem das Kieler Westufer wird gesucht. Etwas günstiger wird es am Ostufer. Die IVD-Experten vor Ort berichten, dass insbesondere kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) - nicht nur von Studenten - und große Wohnungen (4-Zimmer) verstärkt nachgefragt werden.

In Lübeck liegt das durchschnittliche Mietniveau niedriger als in der Landeshauptstadt, die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) liegen zwischen 6,25 und 11,25 Euro je Quadratmeter. In Flensburg liegt das durchschnittliche Mietniveau nochmals niedriger. Die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) liegen dort zwischen 6,00 und 10,30 Euro je Quadratmeter.

Wer aktuell In Kiel eine Wohnung (kein Neubau) anmietet, zahlt dafür heute durchschnittlich knapp 6 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Der Vorjahresvergleich zeigte einen Preisanstieg von rund 2 Prozent. Im hohen Norden, in der Stadt Flensburg, haben sich die Mieten im Durchschnitt um 6 Prozent erhöht.

In Lübeck verzeichnet der IVD einen anderen Verlauf. Stiegen dort die Mietpreise im Vorjahresvergleich noch um rund 7 Prozent, so ist der Mietpreisanstieg in der Hansestadt aktuell gering. Im Durchschnitt muss man hier bei der Anmietung einer Wohnung aktuell 1,5 Prozent mehr Nettokaltmiete zahlen.

Die Mietpreissteigerungen für Neubau-Wohnungen (Erstbezug) liegen in Kiel bei durchschnittlich 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In einigen Segmenten verzeichnen die Marktbeobachter in Kiel eine Stabilisierungsphase der Nettokaltmieten bei Neuverträgen. „Insbesondere im hochpreisigen Segment wird nicht mehr alles angemietet. Zudem ist die Möglichkeit und Attraktivität des Eigentumserwerb bei hohen Mieten verbunden mit niedrigen Zinsen gegeben“, erläutern die Kieler IVD-Experten. „Dies ist ein Indikator für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, der eine staatlich verordnete Mietpreisbegrenzung (Miet-preisbremse) nicht benötigt“.

Nach wie vor gilt jedoch in der Fläche: „Ab einem Radius von rund zwanzig Kilometer jenseits der Städte - mit Ausnahme der attraktiven Ferien- bzw. Küstenregionen - kämpfen manch Eigentümer in ländlichen Regionen beim Verkauf oder auch bei der Vermietung mancherorts mit (Miet-)Preisrückgängen und der häufig anzutreffenden älteren Bausubstanz“, so Henningsen.

 Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein

„Die Nachfrage nach guten und bezahlbaren Mietwohnungen ist in Kiel weiterhin hoch. Trotz des diesjährigen Anstiegs sind die Mietpreissteigerungen in den vergangenen drei Jahren als insgesamt moderat einzustufen. So sind auch die Mietpreissteigerungen im Neubaubereich aktuell äußerst moderat gestiegen“, erläutert die IVD-Experten. Ein Indikator dafür, dass insgesamt der Mietanstieg jedoch auf breiter Front in die Konsolidierungsphase einzuschwenken scheint.

Der Käufermarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt sich weitgehend stabil, in attraktiven Lagen der Innenstädte und in den nachgefragten Ferienregionen ist auch im Jahr 2019 weiterhin mit leicht steigenden Preisen zu rechnen. Grund dafür: „Für Selbstnutzer ist die Wertschätzung von Wohneigentum weiterhin hoch. Fehlende Anlagealternati-ven, günstige Immobilienkredite, das Negativzinsszenario für Spareinlagen sowie die positive Marktentwicklungen der letzten Jahre sind ähnlich wie in den Jahren zuvor Auslöser bzw. gute Argumente für die Immobilie als Investment in ’Betongold’“, so der Stellvertretende IVD Nord-Vorsitzenden Carsten Henningsen

 

Leuchtturm Bild: Shayne House

Peter-Georg Wagner

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