Immobilienverband IVD Nord

Was wird sich 2019 für die Immobilienbranche ändern?

Im neuen Jahr kommen einige gesetzliche Änderungen auf die Immobilienbranche zu. Das Mietrechtsanpassungsgesetz wird am 1. Januar 2019 in Kraft treten. Das bedeutet neue Spielregeln für Vermieter und Hausverwalter. Darüber hinaus sind eine ganze Reihe von Gesetzes- und Reformvorhaben in der Planung oder sogar schon im Gesetzgebungsverfahren. Der IVD informiert im Folgenden darüber.

Mietrechtsanpassungsgesetz
Beruft sich der Vermieter auf eine der vier Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z.B. Neubau oder umfassende Modernisierung), muss er hierüber zukünftig in Textform informieren. Hat der Vermieter nur gegen das Textformerfordernis verstoßen, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme berufen kann. Für den Fall, dass die Information jedoch gar nicht erfolgt ist oder nicht bewiesen wird, dass sie beispielsweise mündlich erfolgt ist, sieht das Gesetz eine eingeschränkte Heilungsmöglichkeit vor. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst nach Ablauf von zwei Jahren nach formgerechter Information auf die Ausnahme wieder berufen. Der Verstoß gegen die Informationspflicht wird damit bestraft. Ist der Verwalter hierfür verantwortlich, kann er vom Vermieter in Anspruch genommen werden.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht ist dabei gering, so dass
dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden kann. Zudem sieht das Mietrechtsanpassungsgesetz eine Änderung der Anforderungen an die Rüge der Miethöhe durch den Mieter vor. Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen, wobei voraussichtlich weiterhin keine hohen Anforderungen an die Rüge gestellt werden. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich das Textformerfordernis. An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nur zurückgewährt werden, wenn gegen die neue Informationspflicht verstoßen wurde.

Nach der neuen Fassung des § 559 BGB kann der Vermieter statt elf nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gibt es eine Kappungsgrenze bei der Modernisierungsmieterhöhung, die einen Bezug zur Ausgangsmiete herstellt. Der Vermieter darf hiernach die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Dort, wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Diejenigen Vermieter, die noch die alten Bedingungen nutzen wollen (elf Prozent; keine Kappungsgrenze), müssen die Modernisierung noch vor Inkrafttreten der Neuregelung ankündigen. Maßgeblich ist der Zugang der vollständigen Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB.

Zudem gibt es künftig ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung, das alternativ zu dem regulären Verfahren genutzt werden kann. Das vereinfachte Verfahren gilt für Maßnahmen, bei denen die Investition für die Wohnung einen Betrag von 10.000 Euro nicht überschreitet. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet. In der Praxis wird diese in § 6 WiStG geschaffene Regelung aber kaum eine Bedeutung haben, da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden.

Ebenfalls eine voraussichtlich geringe Bedeutung wird die neue Vermutungsregel in § 559d BGB haben. In dieser Vorschrift sind mehrere Fälle aufgenommen worden, in denen ein pflichtwidriges Verhalten bei Ankündigung und Durchführung einer baulichen Veränderung vorliegen soll. Liegt ein derartiges Verhalten vor und kann sich der Vermieter nicht exkulpieren, steht dem Mieter ein Schadenersatz zu.  Voraussichtlich dürfte es in der Praxis nicht so schwer sein, die Vermutung zu widerlegen.

Gesetzesvorhaben, die 2019 diskutiert werden

Neuordnung des Mietspiegels
Im Zuge des legislativen Verfahrens des Mietrechtsanpassungsgesetzes hat der Bundesrat vorgeschlagen, den Zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht Jahre zu erweitern. Die Bundesregierung hat den Vorschlag befürwortet. Es ist zu erwarten, dass das Thema bei der nächsten Mietrechtsreform wieder auf die Tagesordnung kommt. Dies kann schon im ersten oder zweiten Quartal 2019 sein. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz arbeitet bereits an einem neuen Vorhaben, bei dem es um die Neuordnung des Mietspiegelrechts geht.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 14. Dezember 2018 den vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf zur Einführung einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau auf Eis gelegt. Kurz vor der Sitzung des Bundesrates wurde die Sonder-Afa von der Tagesordnung genommen. Wann sich der Bundesrat mit der Sonder-Afa erneut befassen wird, ist derzeit offen.

Nach dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sollen für die Anschaffung und Herstellung neuer Mietwohnungen in den ersten vier Jahren neben der regulären Abschreibung von zwei Prozent eine Abschreibung von fünf Prozent in Anspruch genommen werden können. Wird die Wohnung noch im Jahr der Fertigstellung erworben, kann statt des Herstellers der Erwerber die Abschreibungen geltend machen. Förderfähig sollen Vorhaben sein, die bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter ohne Grund und Boden kosten. Die Bemessungsgrundlage ist auf 2.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme vom 19. Oktober 2018 bemängelt, dass eine Begrenzung der Miethöhe fehle und die Begrenzung der förderfähigen Kosten pro Quadratmeter von 3.000 Euro pro Quadratmeter zu gering sei.

Sozialer Wohnungsbau
Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat befasst sich nun mit der geplanten Grundgesetzänderung, die neben dem sogenannten Digitalpakt für Schulen auch die soziale Wohnraumförderung beinhaltet. Mit der Grundgesetzänderung will der Bund sicherstellen, dass die zusätzlichen Mittel für den sozialen Wohnungsbau in den Ländern zweckgebunden verwendet werden. Die Länder sollen zudem verpflichtet werden, dass sie die Bundesmittel für Wohnungsbauprojekte in mindestens gleicher Höhe durch eigene Landesmittel ergänzen. Mehrere Ministerpräsidenten lehnen vor allem die inhaltliche Einmischung des Bundes in Länderangelegenheiten ab. Wann der Vermittlungsausschuss das Thema beraten wird, ist derzeit noch offen.

Gebäudeenergiegesetz
Am 29. November 2018 hat die Bundesregierung einen Entwurf für ein „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“
(Gebäudeenergiegesetz, GEG) vorgelegt. Aktuell befindet sich der Entwurf noch in der Ressortabstimmung. Anfang des kommenden Jahres wird der Entwurf dem Bundeskabinett zum Beschluss vorgelegt. Inkrafttreten soll das Gesetz Mitte 2019. Mit dem GEG sollen das Energieeinspeisungsgesetz (mit Energieeinsparverordnung) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammengeführt und aufeinander abgestimmt werden. Außerdem soll das GEG die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, die für öffentliche Nichtwohngebäude ab 2019 und für alle anderen Neubauten ab 2021 einen Niedrigstenergiestandard vorsehen, ermöglichen. Der Entwurf sieht keine Verschärfungen der EnEV-Standards (KfW-70-Niveau) für Neu- und Bestandsbauten vor. Für Immobilienmakler bringt das GEG eine Neuerung mit sich: Sie sollen ausdrücklich verpflichtet werden, Angaben aus dem Energieausweis in Anzeigen aufzunehmen. Die Immobilienbranche zeigte sich mit dem ersten Entwurf zufrieden.

Reform der Grundsteuer
Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Einheitswerte nicht mehr als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verwendet werden dürfen, weil dies dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung widerspricht. Bis Jahresende 2019 muss der Gesetzgeber eine neue, verfassungskonforme Datenbasis zur Erhebung der Grundsteuer vorschlagen. Das Bundesministerium der Finanzen hat bereits einen Vorschlag unterbreitet, der in der Immobilienwirtschaft auf erhebliche Kritik gestoßen ist. Die SPD-Pläne sehen eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bei der Reform der Grundsteuer vor. Der IVD warnte, dass die Pläne zu deutlich steigenden Steuern führen und eine Diskussion um die Umlegbarkeit der Grundsteuer provozieren könnten. Diese Diskussion folgte postwendend. Die SPD erwägt nun, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu streichen. Am 14. Januar 2019 soll es das nächste Spitzentreffen zwischen Finanzminister Scholz und seinen Länderkollegen zum Thema Grundsteuer geben.

Pläne zum sogenanntes Bestellerprinzip für Kaufimmobilien
Das Justizministerium plant, einen Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien vorzulegen. Details zu diesem Entwurf sind derzeit nicht bekannt. Justizministerin Barley hatte zuletzt gegenüber Medien das sogenannte Bestellerprinzip nach „Vorbild“ aus der Wohnungsvermittlung präferiert, wonach der Immobilienmakler zukünftig nur noch als Vertreter des Verkäufers arbeiten dürfte. Der IVD lehnt eine solche Regelung entschieden ab und sieht eine völlig ungerechtfertigte Einschränkung in der Vertrags- und Berufsfreiheit. Für eine bundeseinheitliche Regulierung besteht kein Bedarf, da in 75 Prozent der Märkte in Deutschland die Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird. Wenn die Politik die Makler zwingt, nur noch für den Verkäufer tätig zu sein, dann bleibt der Käufer schutzlos. Das kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein. Der Käufer wird zudem nicht entlastet, er wird belastet. Denn es ist zu erwarten, dass der Verkäufer versuchen wird, die Provision im Kaufpreis einzupreisen. Mit dem erhöhten Kaufpreis erhöht sich auch die Grunderwerbsteuer.

Apropos Grunderwerbsteuer: Im Koalitionsvertrag ist verankert, dass Freibeträge von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von selbstgenutzten Immobilien geprüft werden sollen. Diese Prüfung blieb bisher leider nur eine Ankündigung. Hier sollte die Bundesregierung 2019 aus Sicht des IVD endlich reagieren und Freibeträge auf den Weg bringen.

Peter-Georg Wagner

stellvertretender Geschäftsführer, Pressesprecher, kfm. Leitung, Marktforschung, Kooperationspartner, Marketing
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